近日，首批由央行注册管理发行的RMBS花落建设银行和民生银行，金额分别为500亿元和100亿元。此次两家银行RMBS的正式获批，或许标志着在我国一直停滞不前的住房贷款证券化有望再度开启。
住房抵押贷款证券化产品的发行，无论对银行，还是对房地产商，抑或是对住房需求者而言，都是一个利好。在过去十多年的房地产高速发展中，银行发放的住房抵押贷款是一个很大的资金存量，急需盘活。住房抵押贷款证券化是一个盘活贷款存量的工具。一旦资金盘活，银行的房产信贷（商业信贷项目可行性研究报告）风险也随之转移分散，进而提高了发放增量房贷的积极性。住房需求者申请住房贷款的难度会下降，从而刺激购房需求。对于房地产商而言，住房需求量增加，就意味着库存消化速度加快，销售回款增加，不但缓解了资金压力，而且有了提升房价的可能。
住房抵押贷款证券化既化解了银行风险，又解决了民众购房的贷款难，还提振了楼市，真可谓“一箭三雕”，说的上是一件好事。但任何事物都要辩证地看。住房抵押贷款资产证券化仅仅是转移和分散了风险，并没有消除风险。风险的集中度下降了，但是风险分布的广度却提高了。这就增加了监测风险和评估风险的难度。正是因为这个原因，资产证券化很容易刺激人们的乐观情绪。因为风险分散造成了风险消失的错觉。防风险应该是资产证券化的第一要务。
美国次贷危机之前的全民乐观情绪不能说没有证券化的功劳。当然，那些从资产证券化中收益颇多的金融大亨们即使看到了风险，也未必想收手。因为他们获得的收益远大于承担的风险。在美国，正是资产证券化催生的金融利益集团，制造风险并看着风险累积。如果住房抵押贷款证券化要广泛推开必须防止类似利益集团的形成。
对于房地产业而言，住房抵押贷款证券化一个重要的意义就是强化了房地产业的金融属性。仅仅就商品房而言，也只是具有金融性质的投资品。而住房抵押贷款证券化之后，一个以商品房为基础的金融投资链条慢慢形成。房地产市值的增加和降低有了杠杆效应。房地产市场的波动频率可能不高，但是波动幅度却可能增加。所以房地产住房抵押贷款证券化应稳步谨慎推进。金融投资链条不易过快延长。国务院常务会议之所以明确要求不搞再证券化，就是这个原因。
基础资产质量优劣也至关重要。低质量的住房抵押贷款增加了证券化的风险。由于信息不对称，住房抵押贷款质量需要监管层严格审核，坚决杜绝低质量住房抵押贷款证券化。高质量住房抵押贷款证券化不是权宜之计，而是资产证券化过程中应该坚持的底线。一旦放开这个底线，把低质量资产也证券化，那么证券化的风险也随之而来。