千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，今年一季度,热点城市抢地风潮再起,楼市出现“小阳春”。许多人一边看着朋友圈房产中介骤增的步数,一边犹豫着要不要出手买房。这一现象背后是房地产开发投资提速,多地人才引进新政纷纷与楼市政策挂钩,市场上也出现了一些“调控放松”的论调。
在楼市乍现回暖趋势之时,一盆凉水从天而降。这一楼市调控基调定下之后,后续部委和地方政府的调控政策也随之而来。全国房地产调控政策达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显收紧趋势。近两个月房地产调控近百次,密度在历史上处于最高阶段。
1月至6月,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1月至5月扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1%。商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。2018年全国商品房销售面积超过17亿平方米,创下历史新高,今年上半年销售面积即便同比下降1.8%,但总量依然处于近年来较高水平。
从下一阶段来看,一方面城镇化还在继续推进,刚需和改善性的需求还是有的,这是一个支撑。另一方面,“房住不炒”的理念越来越深入人心,强调“因城施策”和城市政府主体责任,这两方面因素综合在一起,下一阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。
最好的选择就是稳定房地产市场的预期,既不能刺激房价再次暴涨,但也不能彻底逆转房地产的预期,让房地产进入下跌周期。如果将此解读为保持对房地产的高压态势,以为房地产要“凉凉”了,纯属臆测,没有意识到在当下“稳增长”的链条中,稳房地产的重要意义。
在当前经济下行之时,为何不再用房地产来刺激经济增长了呢?过去追求高速度经济,现在这个阶段已经结束了,中国经济已进入高质量增长阶段,在这一前提下,“增长速度有所下降也无所谓”。值得注意的是,经济增长速度下降还有另一个原因,即服务业对于经济发展的贡献在加大。“一般来说,进入发达国家发展阶段,必然伴随着服务业比重提高、经济增长速度下降这一定律。”刘志彪说,服务业劳动生产率低,自然会导致整个社会的经济增长速度下降,但服务业可以解决就业问题,这与中国目前把就业放在重要位置的政策导向也是一致的。
更重要的是,房地产市场过快增长带来较大的副作用。当房地产不仅仅是一种‘住的物品’，而变成了一个资产炒作的概念,享受较高的利润率时,这种虚拟经济的发展对利润率很低的实体经济就形成了压制。”刘志彪说,房地产常常有百分之二三十的净资产收益率,一般的实体经济则只有3%至6%的利润率。
随着国家金融资源从房地产市场中转出,回流至实体经济,实体经济将获得更好的发展资源。考虑到过去利用房地产刺激经济带来的较大副作用,摆脱“房地产依赖”有利于我国经济和房地产业的长远发展,有利于推动制造业转型升级,有利于社会和谐稳定。
不炒房地产会带来经济增长速度暂时下降的结果。中国经济下行的趋势还没完全扭转,与这个是有关系的。对于居民而言,不能再把房地产继续当成理财工具,否则将会有风险。房地产无论是经济功能、财富功能、政策功能以及投资功能,都和过去20年不同。房地产作为中国最好投资的日子结束了,不管房地产政策是否松绑,这都是基本事实。一方面,地方政府不能再走依靠土地财政卖房的老路；另一方面,老百姓也要为自己的投资理财找一条新的出路。
“如果没有法律对资本市场的管理、控制与监督,资本市场就搞不好”。今后,保障房将在满足住房需求方面发挥更加重要的作用。建议通过深化财税体制改革,彻底改变地方政府对土地财政的依赖,消除其推高房价的冲动,增强其推动创新、做大做强制造业、壮大实体经济的积极性和建设保障性住房的积极性。
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