千讯咨询发布的中国住宅市场发展研究及投资前景报告显示，30多年过去，如今，地产商身处的地产业早已不是那个凭借低地价、高杠杆、高周转就可以轻松坐收利润和规模的淘金乐土。进入白银时代后，许多开发商们未雨绸缪，在坚守住宅城池的同时，也已开始涉足其他领域，期望在彻底触及行业天花板前，发掘并培育另一条发展航线，绿地控股（下称“绿地”）便是其中之一。
近年来，绿地投资动作频频，且涉及产业分散，然而从其2018年的业绩表现来看，其多元化布局喜忧参半：喜的是，酒店、金融类相关产业毛利率高于80%；忧的是，建筑、商品销售、能源和汽车相关产业毛利率均低于4%。牌面实力的悬殊、利润的贡献不一以及营收增长的平淡或也难让市场看清绿地的资本价值。截至6月14日收盘，绿地股价报收6.73元，总市值为818.9亿元，较刚上市时已跌去逾1800亿元。
跨界科创尚在摸索中
在绿地的多元化版图中，科创产业虽然仅是新兴产业中的一个小类，但其受重视程度已愈发凸显。绿地的主要诉求似乎依旧围绕其地产相关产业的升级。对于业务本身就涵盖产业园、小镇、高铁新城等内容的绿地来说，在既有产业板块中嫁接科技内容或有助于提升服务能力、效率和产品溢价，且进一步将绿地从住宅开发商调整至综合性运营商的角色。
在“拥抱新科技、转型新物种”的定调下，绿地表示将借此推动其智慧地产生态体系打造。对于绿地而言，跨界科创并非是一时兴起，在种种合作动作背后，隐藏着的或是绿地在面对国内经济结构发展变化时，从全权经营房地产向以房地产为主，相关产业集群并举的多元化经营格局转型的筹谋。
当年2月，绿地全面启动科创产业，确立其作为绿地转型升级的一步关键之棋；2018年10月，绿地更为具象地揭开其科创产业“高校孵化园+城市科技园+科技产业城”的三大发展模式，并再次强调科创是绿地新一轮转型中的“核心要素”。科创产业对于绿地的重要程度或将不仅限为“副业”，其可能带来的产业协同也早已被写进绿地的工作主线中。但即便绿地的商业设想十分美好，目前其落到实处的科技及其市场应用还处于摸索发展阶段。
“智慧城市的概念很广，发展至少得30年-50年，不单单是技术上的问题，还有数据壁垒的问题。现阶段只是非常初级的水平，不到终极目标的5%，虽然概念很多，但还在探索中。”“以智能家居为例，除非一个企业在行业里沉淀很久，能统一物联网的通讯标准，这样才能真正形成家居类的万物互联。”
在一位PE人士看来，耐心或是绿地需要具备的心理素质。“这或将是一场漫长的陪跑，科创类项目尤其不能短期速成，回报率及有效持续性仅是需要考虑的一个方面，企业还需要考量市场对于项目的接受度。”
多元化业务阴影
科创目前仅是绿地投资的一角，除此之外，绿地还涉足大基建、大金融、大消费领域，这是绿地多元化产业的三块地基。投资意味着现金和资源的投入，而项目培育则需要一段时日，且时间难定。这对于截至2109年第一季度除预收款项的流动负债达4031.3亿元，而同期货币资金仅为765.85亿元的绿地来说，频频对外投资或也进一步加大了其现金流的紧绷性。
在这庞杂的业务体系内，其多元化业务的发展成色究竟如何？在叠加更多资产，推动公司规模增长外，这些业务能否具备足够的盈利能力，从而让投资者相信绿地的商业故事？其建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率分别为3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。
上述产业不到5%的毛利率让市场产生疑虑。2018年，绿地大基建产业全年营收为1481亿元，同比增长41%，但营收增长中利润转化部分并不高。又如，虽然截至2018年底，绿地零售全国门店总数已达65家，覆盖18个城市，但摆在绿地眼前的或还是投入和回报是否能成正比的问题。获取高利润并非易事，尤其是当企业跨界本不熟悉的领域时，这其中变量众多，包括专业度、市场行情和运气等，而一个节点的踏错都有可能导致全盘布局的推翻整顿，绿地或也难以幸免。
2016年，绿地的营业外支出为16.19亿元，同比增加11.67亿元，其主因是煤炭存货久置，质量下降，公司予以处理。2016年-2018年，绿地能源及相关产业板块营收增长率分别为-68.12%、90.29%、-6.77%，起伏较大。行业低迷等因素令绿地在谈及其经营情况时只得以“经营逐步正常化”草草带过。
不过，也有产业数据正向外界证明绿地商业判断的正确性。酒店、金融及相关产业在2018年的毛利率分别为84.05%和100%。具体来看，绿地自2005年涉足酒店旅游业，2018年酒店旅游集团重组成立，并被列为绿地三大产业集团之一。不过，虽然酒店业务的毛利率高，但2018年，此项业务的营收仅为22.2亿元，在各产业板块中排名倒数第二，仅高于金融板块4.6亿元的营收。
2018年，绿地归属于上市公司股东的净利润率仅为3.26%，而同期，碧桂园为9.13%、恒大为8.02%、万科为11.3%、保利为9.7%、融创为13.3%。由此来看，小体量、高毛利的板块无法凭一己之力大幅拉高绿地的利润收益——这或是隐匿在绿地多元化布局光鲜亮丽背后的那片阴影。
当一个描绘着更具体系、更大生意的远方还未能到来时，绿地身上“主动谋变再出发”的标签就会被放到聚光灯下细细打量，常常面对质疑甚至否定。或许，在绿地实现“年均销售规模保持在5000亿元以上,形成一批300亿-500亿元发展能级的重点事业部”的目标之前，其还将难以逃避外界打量的目光。
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