千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，春节过后，经过一番休整的房产经纪人开启了猛烈的宣传攻势，借助一些数据、利好政策在朋友圈唱多楼市，有意营造出房地产市场回暖的氛围。同时，一些开发商也开始上调关注度较高的项目售价。但实际上，尽管1月、2月的房价跌幅有所减缓，趋稳迹象显现，所谓的火爆行情实际上只出现在部分城市的部分区域，只是在房企和房产经纪人的炒作下，个案被无限放大。
人为炒作、楼市微调造成“假阳春”
在春节过后的一段时间里，楼市可能出现“小阳春”现象，成交量、成交套数与带看量等数据会有一定上升。但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，从成交量等数据看，今年1-2月并没有出现“小阳春”，“市场躁动，不排除有房企和中介煽风点火甚至造谣的可能。”
针对上述提到的某房企在北京的豪宅项目将要涨价的消息，北京市住建委网站上并无该项目领取新预售许可证的信息，该房企也只是透露，后续会有升级版的新品推出。从过去的历史看，春节后房地产行业一般都有一波市场炒作，由于春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量购房者。从现在看，炒作已经对市场产生影响。
不过，在房地产经纪人转发的火爆项目中，也有一些是真实的。动辄几千万元甚至上亿元、紧邻华润春笋总部大厦高端商务公寓华润瑞府，确实较为抢手，8000万元的公寓一开售就“秒光”。不过，谢逸枫认为，单个项目的火爆，并不能代表整体市场。的确有一些城市的部分区域和项目，1-2月出现了比较好的行情，但这是个案与局部现象。有些项目是因为经过了很长时间的蓄客，在开盘后集中释放，才出现了成交量猛增的假象。
“一些城市的限价楼盘由于具有价格优势，开盘后会受到热捧，而除此之外的大部分楼盘销售情况并不乐观。整个行业的未来预期不好，恒大刚刚宣布住宅打九折出售，碧桂园也在进行人员优化，龙头房企尚且如此，中小房企更加艰难，市场没有出现‘小阳春’。”
2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价为14810元/平方米，环比上周下跌0.01%。分城市等级来看，监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨，一线城市及三四线城市小幅下跌。分区域来看，东部城市二手住宅挂牌均价上涨，其他区域均价均有不同程度下跌。从全国20个典型城市2月的项目去化率表现看，多数城市的去化率依旧保持了下行趋势，而诸如南京、武汉等城市节后的短暂回升，也极有可能是因前期供应疲软所致。
此外，自2018年年底山东菏泽取消限售以来，多地政策都有微调，加上信贷政策松动，这些都会对购房人的预期产生影响。调控政策不断加码，房企想炒作也没用，但现在宽松政策不断，房企就是抓住了这一时机加大了宣传攻势。
2019年市场行情将如何走？
当前全国约有20个城市不同程度地放松了楼市调控，“因地制宜、分类调控”的特点更为突出，这成为开年以来楼市“回暖”背后的重要推手。不过，调控政策试探性放松虽然带来部分城市市场短期升温、部分项目热销，但难改市场总体向下调整的大趋势。
2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元，两者均创下历史新高。张大伟认为，2019年的市场行情难与2018年匹敌，商品房销售面积、销售额都将负增长。从1-2月的房价变化来看，市场趋稳态势还将继续。1月全国房价总体趋稳，环比跌幅较上月显著收窄，下跌城市个数较快减少。1月份，142个样本城市房价平均环比下跌0.17%，环比跌幅比上月收窄0.51个百分点。
3月份市场会继续回暖，一二线城市房价或止跌、跌幅减缓迹象，但大幅上涨的可能性不大。这波行情能持续多久，关键看信贷政策的宽松程度，最典型的就是“认房又认贷”的标准是否会变化，这一政策不变，市场就不会出现大的波动，反之，将出现明显反弹。部分一二线城市在3月份会出现“小阳春”，三四线城市则要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。3月的楼市成交量可能会有小幅上升，但价格不会上涨，到今年三季度末之前，市场都不会出现明显好转。一二线城市或许会在三季度末企稳，而三四线城市则要等到明年上半年。
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