房地产拐点已至
千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，“国内房地产市场拐点已至，这已经成为全行业共识了，只是大家没有想到拐点会来得这么快。比如我们公司，前几年的时候扩张非常迅猛，在招拍挂市场上依靠杠杆资金无差别拿地，地块性质、所处位置可以说是一概不管。但今年行业突然下行，压力马上就来了。”
拐点的到来，其中，10月销售面积在低基数下依然同比下跌3.1%，延续了9月同比下跌3.6%的负增长态势，“金九银十”彻底失色。同时，投资和新开工增速也显著回落，10月房地产开发投资额同比增速较9月下降1.2百分点至7.7%。
“拐点”二字，也意味着国内房地产市场的下行，并不是短期波动，而很可能成为长期趋势。日前，各大券商在预测2019年楼市的时候，悲观的论调充斥在字里行间。其中，居民加杠杆后继乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。受销售下行影响，房企资金链将进一步紧张，拿地力度将逐渐衰减，叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数，预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面，预计全年增长4.9%。总体来看，预计2019年开发投资增速为0.9%。
中金公司的预测则更为悲观。其认为，目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。2019年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌，面积和金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，跌幅预计分别达到5%和10%。
转型“远水难解近渴”
对于国内房地产市场拐点的到来，各大房企早有准备。今年以来，各大房企掀起了更名潮：1月，朗诗地产更名为“朗诗集团”；3月，时代地产更名为“时代中国”；5月，中航地产更名为“中航善达”；7月，龙湖地产更名为“龙湖集团”；8月，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”；合景泰富地产更名为“合景泰富集团”；9月，万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”……
更名潮折射的是房企转型的决心。以万科为例，自2012年提出房地产行业进入“白银时代”以来，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务均获得长足发展。郁亮在今年的股东大会上就表示，“万科(未来)还是地产公司吗？不应该是了吧，如果是也会惨淡经营。”
不过，从目前来看，非房地产业务在房企总体收入中的占比绝大多数不足10%，且大多数属于长远布局，利润率更是没法跟房地产业务相比。而眼下国内房地产拐点已经来临，“远水解不了近渴”的情况下，大多数遭遇压力的中小型房企的当务之急是收缩业务战线，开源节流，抵御行业寒冬。
再比如华夏幸福，最近一段时机，一是公司控股股东以137.7亿元的对价转让19.7%的股权，引入平安资管作为战略投资者；二是盘活存量土地，转让给万科70%左右的京津冀地区存量土地，一方面回收现金，另一方面分享开发收益；三是进行架构调整，比如将小镇业务和产业新城业务合并。
相关研究报告
房地产项目可行性研究报告
中国房地产行业发展趋势分析预测报
中国房地产行业发展研究报告