到2015年，中国的老年人口总数就将达到2.21亿，占总人口的16%。随着人口老龄化的到来，除万科、保利等房企纷纷打出养老地产牌外，包括人寿、泰康等诸多保险企业也将养老地产作为社会保障的一部分涉足其中。但目前养老地产（房地产行业发展研究报告）市场仍处于发展初期，整个规模占房地产比重不大。主要原因包括，房企还是险企运营模式尚不成熟，旧思路未改变，甚至将养老地产作为圈地工具，并未真正将服务理念植入养老地产项目之中。养老地产发展还没有形成一定的规模，也仍未有成功的典型案例。此外，相关鼓励性政策的缺失或政策壁垒也阻碍了企业和资本进入市场的动机和热情。
老龄化催生养老地产需求
截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%。2015全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿，届时80岁及以上的高龄老人将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万。目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%，农村已超过20%。另外，由于计划生育国策的影响，经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。老人对于养老机构的接受度也在上升。一线城市如北京和上海分别有34.1%和46.9%的老人表示愿意去养老机构，二线城市石家庄、济南也均超过三成。强大的养老需求催生了养老地产行业发展。目前全国已有20多家房地产相关企业正式打出了养老牌。除此之外，一些保险企业也涉足养老地产。
图表： 2006年-2011年中国60岁以上人口及比重状况
数据来源：国家统计局，千讯咨询整理分析
房企险企涉足地产
新华人寿保险股份有限公司与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。该公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。广州市政府将创造有利的政策环境，支持新华保险在广州市内开展养老、健康产业以及医疗卫生相关领域的投资，为新华保险在市区内开展医疗卫生保险服务，参与市属公立医疗机构及区域内其它性质医疗机构的改制、重组提供便利，并为新华保险后援服务中心建设、投资性不动产项目提供选址、规划、建设等方面提供支持。
中国人寿在2010年就透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元。此外，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。
今年9月份，中国平安宣布将在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。11月初，合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山13宗土地，其中7块地将用来开发养老社区。除此之外，合众人寿还在武汉建有健康社区。
保险企业投资养老地产得益于2009年10月开始施行的新《保险法》，其中允许保险资金在遵循安全性前提下投资不动产。在巨大的市场需求面前，养老地产让险企跃跃欲试。然而，看起来很美的养老地产投资似乎面临盈利难题的尴尬。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”的禁令，这让保险商的经营模式只能限定在“只租不售”的范围内。
养老地产发展困境
我国在养老产业及服务领域尚处于起步阶段，存在许多问题和困难。老年人理想的养老模式是居家养老和社区照料相结合。但目前养老产业一些地产商为了压缩成本，将养老地产的选址放在较为偏远的地区，这样阻碍了老人与子女的相互照顾。由于地处偏远，相关的医疗、交通、购物等设施也不完善，这造成了老人极大的生活不便。一些房企进军养老地产更多的是通过养老项目达到圈地目的，并非建立在真正为老年人服务的思维模式上。
目前国家不管是在政策还是在金融方面，对养老产业的扶持或者支持力度，目前做得都很少，老龄化社会是不是来得太快，可能还没有反应过来，但是要做好产业，不管是在资金上面，还是用地各方面的政策支持方面，需求有大量的支持。当前养老地产及相关产业的政策仅仅是民政部倡导的比较多，其他相关部门则在配合上尚难以落实，因此，需尽快消除当前的无形的政策壁垒。