自2010年以来，房地产调控不断深入，市场销售逐步放缓，企业的资金链整体趋紧，且银行信贷融资不断收紧，在此情况下，信托成为房企融资的重要渠道。随后，房地产信托发行和成立规模开始攀升，旺盛的资金需求随之推高了房地产信托的收益率，一时间房地产信托风光无限。对于投资者来说，房产信托收益率高于其它信托产品；就开发商而言，融资成本低于民间借贷和增加资本金融资；而房地产信托对于信托公司来说，募集规模大，经济效益好。
去年上半年，房地产信托就完成了超过2010年全年一倍以上的资金量。其中，包括保障房信托在内，共发行500多款产品，发行规模达1600多亿元，占上半年总规模的47.6%、全年的41.8%。截至2011年三季度末，房地产信托资金余额达到接近7000亿元，占比达到17%左右。
然而，由于房地产领域所隐含的金融风险比较高，所以房地产信托的风险不容忽视。2010年底，银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，以控制房地产信托业的增长规模，并排查风险，但是效果并不明显。从去年5月份开始，银监会对多家冒进的信托公司进行叫停房地产信托业务。并且第三季度末，“金九银十”的房地产市场不再，销售不畅以及资金的压力加剧了开发商的现金流的紧张。
此外，由于房地产信托产品多为两年期产品，所以多数产品将于今年开始到期。面临地产信托已到集中兑付期，兑付风险浮出水面，风险进一步升级，市场对房地产信托也表现得更加谨慎。
普益财富报告显示，虽然面临严厉的政策调控，但是房地产行业仍然是国民经济的支柱行业，而房地产业资金短缺的现象也仍将持续，因此房地产信托仍有市场。未来，房地产信托的发展将呈现基金化、大企业化两大趋势。
就产品而言，随着房地产调控趋严，开发商融资需求大，机会成本较高等诸多因素促使信托公司开始向主动管理型信托产品进军。之前，市场对REITS产品期待有嘉，作为其先驱，基金化产品开始登上舞台。包括平安信托、华润信托、华能贵诚等都推出了此类产品，且较有影响力。
就企业规模而言，房地产开发企业融资渠道及资金量大幅缩减，中小房企的运营风险加大，信托公司更加青睐大型房地产开发企业。同时，大型房企业也加大了对信托融资的依赖，二者合作越来越紧密。虽然与大型房地产开发企业合作会分薄信托公司的利润，但是对信托公司其参与项目的风险也会相应降低。在房地产行业面临严厉调控的情势下，信托公司和大型房地产开发企业合作是一种双赢的策略。此外，虽然2012年房地产信托将难现去年上半年供需两旺的行情，但保障房项目仍有投资机会。