4月份住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，在8月上海楼市有回暖迹象，舆论“第二波调控”降临的猜测中，2日上海再出“重拳”，维护房地产市场秩序，下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》。
业内人士分析称之为加强商品住房预销售行为管理“沪5条”，它的出台将加大市场监管力度，规范商品住房销售行为。
上海出台加强商品住房预销售行为管理“沪5条”
一、严格商品住房预售许可管理。
二、完善商品住房销售方案备案管理制度。
三、规范商品住房预订、销售行为。
四、规范房地产经纪行为。
五、加大对违法违规行为查处力度。
捂盘惜售 3万平方米以下楼盘须一次性预售
《通知》重申了3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
这很明显就是对‘人为哄抬房价’进行遏制。据搜房网数据监控中心统计，2010年8月上海商品住宅总成交6584套，成交面积为73万平方米，环比7月涨幅都在60%以上。8月外环外中高价位楼盘加大推盘量、中心城区高价楼盘成交比例的普遍大幅上涨，拉升成交均价至21156元/平方米，环比7月大涨9.5%。
此前，有一份数据显示，8月上海共发出52张楼盘预售许可证，其中超过3万平方米的仅6张。
事实上，由于大部分房地产开发企业的资金目前尚属充裕，为了既不违反政策又能捂盘观望，很多开发商可能会采取高价上市的策略来变相捂盘。但同时，中房信分析师薛建雄也指出，从目前市场来看，下一波行情对于开发商来说是一个“价格战”，在只有降价销售才有竞争力的情况下，提价捂盘的情况可能只是个案。
从2007年开始提及“小于3万平方米一次性售完”到2010年的重申，不难想象其间或许未达成监管部门要达成的效果。
价格监管 加强对商品住房价格变动幅度指导
《通知》进一步完善了商品住房销售方案备案管理制度，要求区（县）房管部门加强对商品住房项目销售价格和变动幅度等指导和审核，对调整销售价格超出备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。
解读：2010年4月住建部发布的《通知》就已经明确了，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。但从操作情况看，目前在售或即将上市的楼盘项目都有不同程度分批次卖房的情况，且大多数楼盘仍未在预售时公布每套房的价格。可见，此前出台相关政策，仍面临着很多执行方面的困难。沪上一家房地产开发公司的副总经理就坦言，目前，房源一次公开销售存在一定的难度，就上海来说，市场上仍存在分批次卖房的情况，这也是开发商的重要营销手段。
上海财经大学主攻房地产研究的专家表示，开发商之所以要分批次卖房，就是因为在推出第一期房源和最后一期之间一定会产生差价，而这一差价能使不少投机者从中获利。因此，他认为此政策执行到位将能使房地产市场更加规范，但一次性公开房源具体执行方面存在一定的困难。上海此次发布的地方性《通知》，从某种程度上说是地方政府制定出强有力的具体执行举措，一旦执行力度加大，相信今后在预售楼盘公布每套房价格、现场明示许可情况等方面的规范程度也会加大。
预售许可 未取得预售许可项目杜绝收定金
《通知》要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
随着近期房地产市场成交量的升温，认购、排号、分批次推盘这些潜在的“行规”又再次露出了苗头。
售楼处工作人员透露，“提前办理VIP可享总价2万优惠，交5万诚意金可提前选房”；“VIP卡申领、诚意价格优惠”……就以上周末集中开盘的楼盘为例，不少售楼处的工作人员都坦言：“我们之前有发VIP号，号码越小就可以越早选房。”
对此，上海财经大学教授表示，在这种VIP、排号制度下，有些开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格，买卖双方信息的不对称直接导致了房价飞涨。作为商品房销售过程中通行的“潜规则”，各种排号或是变相排号应该被取消，这将直接减少开发商人为捂盘或是相继涨价的空间。
业内人士认为，此政策的推出，将对房地产市场的销售价格、销售速度、销售数量等产生不同程度的影响，但具体成效如何目前还很难判定。
房产经纪 不得发不实信息制造销售虚假旺盛
《通知》要求，房地产经纪机构和执（从）业人员要依法合规经营，不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序，不得与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖，不得发布不实信息制造销售旺盛的虚假氛围。
解读：从目前市场情况看，在房产交易各个环节中，“中介”一度成为了灰色地带，做低房价、阴阳合同更是屡禁不止。如今，上海再次明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为。
同时，专家指出，在即将来临的“金九银十”房产销售旺季来临是，加强对于从业人员的监管，能有效防止出现工作人员通过内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围，从而也避免了供求双方之间的信息不对称。
违规处罚 严重违规可能被取消开发企业资质
住管局要求，各区(县)房管部门、房地产交易中心进一步加强房地产市场动态监管，加大对违法违规行为的查处力度，对捂盘惜售、虚拟交易、未按规定即时办理合同备案、可售房源拒绝对外销售等行为，可视情采取限期整改、发出“行政告知书”、暂停网上签约备案、记入信用档案、降低直至取消开发企业资质等查处措施。
分析人士指出，对于市场监管、违规行为的查处，可能重点在在于对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。政府部门可以通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。
此外，在要求政府及时准确地公布预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况的同时，要求房地产开发企业在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。这样通过政企双管齐下，有助于消费者获得准确的信息，作出正确的判断。