“高楼价是反映经济实力增长，除了会引发财富不均问题，我并不反对楼价上升。”在2016年网易经济学家年会上，著名经济学家张五常如此表示，高楼价会自然助推人口区域流动趋势，但也会带来居民财富分配不均。如果抛开贫富分化问题，楼价上升是好事，代表人民总体财富上升，预期收入的上升。
在张五常看来，导致高房价的原因除了供需不平衡，还在于居民对未来的高收入预期，房价就是年收入和积蓄除以利率的反应，对未来的预期收入高，因此房价才会走高。
但张五常也表示，未来收入预期是可以改变的，预期一旦反向，房价就会急跌，关于房价急跌的危险，上世纪80年代的日本就是前车之鉴。他现在有些担心政府的政策会影响预期，从而导致房价急跌的现象发生。
“房产税政策如果导致卖盘大增，很可能触发房价大跌。”张五常表示，如今中国经济不比上世纪90年代房价大跌之时，如今一旦房价急跌，很可能无法恢复，因为如今已过人口大迁徙高峰期的中国经济，已缺乏足够弹性。
以下为张五常先生演讲实录：
张五常：各位朋友，英国前首相名不虚传，他没有文稿拿在手上却能够那么流畅地做报告，我做不到，奥巴马也做不到(观众笑)。
我今天来做报告要看着表，只能讲半小时，主要是分两部分，我把这两部分连起来，从表面上来看没有什么关系，但实际它们之间的关系是很重要的，前半部不久之前我在深圳讲过，现在我改良一下再重复一次，带进去下半部，前半部是关于中国房价的问题，中国的房价是目前中国经济发展的亮点，大家都知道，目前中国经济发展不是那么好，但楼价坚挺，讲到楼价经济的问题，以上海来说，以北京来说，以其它所谓一线城市来说大约有八年的时间都很稳定，楼价很高，而今年楼价还继续上去，主要是因为减息的问题，楼价能够维持相当高的水平已经有八年之久，全中国到处都是高楼大厦，而楼价比美国高一倍都不止，所以在财富方面来看，如果以楼价来算，中国是高过美国很多的。
楼价高的问题有两个主要的问题：第一个问题，楼价高是协助人民移动的潮流，北京楼价贵就少了很多人来北京，上海楼价贵就约束了人们搬去上海，这是协助市场调动人口的流动;第二个问题，楼价贵有一点不好，就是分配不平均，你没有买到房子，他买了房子，他的身家上升了几倍，这就有财富不均的问题，也有社会不稳定的问题，如果不顾这个问题，不考虑这个问题，只是光看楼价上升，这个上升并不是泡沫的问题，楼价上升是好事，因为它代表了大家的财富上升，也就是代表了预期收入上升，楼价预期收入上升折现的话，就等于是楼价。所以房价高的问题，假如不是有故意炒高房价的行为，房价高是反映了经济实力的增加，原则上除了刚才我们讲到的财富不均的问题，我是不反对楼价上升的。
现在基本的问题是，为什么中国房价会高企?为什么其它不是一线的城市房价也不低?为什么之前中国楼价可以如此坚挺?你不要跟我说是地少人多的问题，香港很多地方人口密度都比中国高，印度人口密度也比中国高，但它没有中国房价的问题，中国的房价能够站得稳，而且在相当高的水平下不单单是地少人多的问题，主要的问题在于预期将来的高收入上，应该说房价就是所谓预期年薪收入的积蓄除以利率，预期年金收入好，所以现在房价这么高，但预期收入并不是真正的收入，将来的收入到底怎么样，到那时才会知道，虽然中国经济目前有很多问题，但目前看楼价的反应，将来的收入是会不错的。
怎么会有这样的情况呢?不要跟我提地少人多的问题，事实是市场对将来收入的预期基本上是好的，答案就是楼价会高企，为什么高企?因为预期收入是高的，为什么预期收入高呢?答案非常简单：中国改革几十年以来，人们的知识增长得很快，青年学得很快，中国人很聪明，年轻好学，将知识用在商业方面，有相当的成就，尤其是目前在数码科技，一些做生意的方法，种种情况之下，中国人是学得快的。就是因为这类有市场价值的知识增长，中国目前做得非常好，这也是目前房价高企这么长时间的原因之一。
你不要忘了，楼价高企不是真实收入，而是预期收入，它预期好，而这个预期是可以改变的，楼价的高企不是基于真正的收入而是预期收入，假如预期改变，房价就会跌得很快，当房价急跌的时候就会有很大的问题，譬如日本在80年代后期楼价暴跌，到今天了快30年都翻不了身，这是很大的问题，所以我很担心假如北京有什么计划把房价弄低，就会影响预期，从而造成很大的问题。
现在说要抽房地产税，很多房子都是空置的，没有房租可以收，要交税，假如他们到市场上卖楼，可以触发房价大跌的情况，但要把它弄上去就不那么容易了，90年代中国的房价大跌，跌了三分之二，结果朱镕基做得好，终于把经济搞起来了，后来房价大幅上升，但朱镕基在90年代能够把经济搞得好，因为当年可以改进的地方很多，当年还有很大的弹性可以做，假如今天楼价再跌三分之二，那就麻烦多了，因为我们没有了当年的弹性，可以通过人口大流动等种种放宽方法来搞，现在变成了经济方面没有弹性。
我现在就要问一个题目了，中国的青年知识增加，有商业价值的知识增加，有楼价上升的基本原因，从这方面来看，我个人的观点就是不仅中国人聪明，学得快，而且中国的中学是不错的，大专和本科也是不错的，但到了研究院的时候问题就出现了，有商业价值的知识中国发展得很不错，中国人聪明、学得快，大家都知道，一看到知识可以增加收入的时候就学得很快，这是中国发展快的原因之一，但有些知识没有直接的商业价值，这一方面就非常不好，譬如大学的研究院，我对他们很失望，假如真要成为领导世界的大国，市场价值的知识不能缺少。
我举英国的例子，英国是个小国家，但它曾经雄视地球，所谓的日不落帝国，为什么那么小的国家可以控制这么大部分的世界呢，问题在于他们出了几个大思想家，他们的制度能培养出大思想家，回看18、19世纪，在物理学有牛顿，在社会科学、经济学有斯密，在生物学有达尔文，随便一提就有这几个，当然还有其他很多，因为有了这些所谓思想大师的存在，所以当年英国雄视地球，这是一个最基本的知识。在中国赚钱赚得多，这一点没有问题，但要更加重视思想的发展，现在我对中国各大学的研究院非常失望，最近我在北京出版了一本书《科学与文化》，里面只有九篇文章，在其中对中国的大学制度做了相当大的批评，我提出了种种问题，九篇文章，很多问题，中信出版社出版两个月以后北京出版，我批评得相当厉害，他们竟然可以一字不改照样出版，北京允许我这样的人存在，给我出版这本书，我对大学制度在这本书里批评得非常厉害，你们看现在的世界，所谓基本研究，没有直接商业价值的，这一点是很重要的，商业价值方面的知识发展得相当好，但没有商业价值的研究是很重要的，(这方面)中国方面一团糟，大学里管制很严，我在这本《科学与文化》的书里说得很清楚，因为中国学生到外国念得非常好，生物研究做得非常好，他们都不肯回来，因为大家都知道中国大学的问题很严重，假如真的要维持中国的继续发展，就要注意一下，没有市场价值的知识、没有市场价值的思想发展，所谓基础研究，北京很肯出钱，很肯花钱，很慷慨，他们的研究经费比美国多很多，现在美国基本没有研究经费从事什么研究，现在中国在外国念得好的，应该是乐意回中国，因为现在中国的制度有太多问题，人事关系、约束言论太多，他们不肯回来，现在很多外国大师，一年20万美金就可以请到，中国可以请很多很厉害的人回来，这个价钱中国很容易出得起的，假如北京肯花钱鼓励教育，但他们不知道怎么做，管得太严，就把研究院的制度搞得不好了。