2010年半年北京二手房市场发生了翻天覆地的变化，人们的关注点从房价涨到什么时候是顶，转移到了楼市可以什么时候抄底。火热的市场在一轮调控政策下被浇了一盆冷水降温，半年后市场成交虽然冷淡，但是热点现象依然突出。
一、 2010北京市二手房价格半年盘点
2010年上半年房价变化——半年均价处于高位，单月价格大起大落，涨跌幅峰值同现
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，北京二手房市场上半年房价均价为19183元/平米，同比2009年上半年上涨62.8%，环比2009年下半年上涨27.1%。半年价格均价依然处于高位，目前北京房价进入了政策后的下行调整区间：
2010年3月二手房房价环比涨幅11.3%，每平米上涨超过2004元，这一涨幅为近年来最大单月价格涨幅；4月中旬以后，系列宏观调控政策出台，受此影响5月二手房单价环比降幅达到8%左右，每平米下降1549元左右，同为近年来最大单月降幅。
“链家地产”市场分析师张月认为，2010年的新一轮房价上涨中，北京二手房购买主力已经从以前的累积刚性需求转变为兼顾投资的自住型需求为主，此类型需求顺应市场追涨意愿，同时其高价成交能力也较强，这一特性是促成三年来最大单月涨幅的主要原因；同时，此类型需求购得房产后，心理承受力也较为薄弱，追逐高价位接盘的高风险性，让其对系列宏观政策更为敏感，政策出台初期，大幅房源降价出售，形成了时隔一个月，最大单月降幅随即显现的局面。
二、 2010北京市二手房成交量半年盘点
2010上半年成交变化——成交量先扬后抑，总体与2009年同期持平
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，2010年上半年二手房成交在98000套左右（去除经济适用房转商品房），相对去年同期的101164套基本持平，小幅下降3.2%。
“链家地产”市场分析师张月认为，尽管此次成交量跌幅较小，但也为近三年半以来半年成交为数不多的下降情况，这主要源于4月中旬开始系列宏观调控政策出台后，成交量显著下降这主要表现在：
2010年1月一定程度上延续了2009年的市场，成交量同比上涨73%；2月春节假期期间成交量同比小幅下降9%；3月在房价下跌的期望落空和地王频现的双重刺激下，市场终于爆发，成交量同比上升53%，；4月份，延续3月的旺势，成交惯性上涨，达到32894套，5月、6月 “史上最严厉”调控发挥明显作用，成交量分别在11545、7344套。
张月认为，此次宏观政策的“速冻”效应明显快于以往的调控，例如2007年的调控反映到交易市场已经是2008年，而此次几乎立竿见影，这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度，静待房价下跌，还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛，明显抑制了市场中的购房需求。
三、2010政策前后市场变化盘点
城区价格变化
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，截至2010年6月北京各城区二手房价格均表现出了价格下降的趋势，其中核心四区中东城区下跌最快，政策后跌幅达到12.4%；通顺区在3、4月的火爆之后被政策影响严重，其中顺义区价格下跌达12.5%，通州区下降11.3%；而城市功能区中石景山区下跌最大，跌幅为13.4%。
“链家地产”市场分析师张月认为，虽然整体表现出下降趋势，但是部分城区仍表现出强劲的保值能力。海淀区得利自身人文资源、教育资源的优势，在“最严厉”调控的影响下房价仅仅下跌了5.5%，6月均价为25642元/平米。此次调控风暴中同样表现保值的还有大兴区，受大兴线即将年底开通运营的利好影响，房价仅仅下跌3.7%。海淀、大兴两区表现出的保值性也说明人文教育资源和交通优势是物业价值体现的重要客观因素。
不同建筑年代二手房价格变化——2年内次新房新政后价格降15%，跌幅最大
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，截至2010年6月北京各建筑年代二手房价格表现出新房、老房纷纷降价抛盘的特点。在不同年代的二手房中，1年内和2年内的新二手房跌幅最快，两类二手房6月相对4月分别下跌了19.2%和15.2%。
张月认为，自2009年以后，北京投资性购房需求呈现上升趋势，其中许多新开盘的新建住宅成为了众多投资资金的目标。受本次政策重点打击投资性需求购房的影响，此类型需求人群急需让资金逃离，由此造成1到2年内新二手房价格出现缺口型跳跌。另一方面20年以上的老公房因为自身地理位置相对优越，在此次调控头一个月几乎没有受到影响，但是随着银行信贷政策的深入执行，尤其是对20年以上房屋的限制贷款，老公房若想逆市出手则很难过高价格出售。
四、北京市二手房消费行为半年盘点
1、 付款方式——全款支付比例提升20%
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，2010年政策后一次性全款成交占比达到58%，相比政策前的全款支付占比提高了19%。
张月认为，信贷差异化政策直接降低了消费者对于二手房的购买力，进而造成二手房市场整体成交量的下降。同时市场中对于非本地人全款购房没有相应的政策进行管理，这也促使全款购房比例的上升。
2、成交年龄变化——青年人观望，中老年人成交显著
据市场研究部统计数据显示，以4月15日政策公布为节点，政策前后二手房市场中消费者年龄分布表现出青年人购房比重下降，中老年人购房比重显著上升的变化。政策后，40岁以上的消费者占比由26%增加到34%，而刚性需求为主的26-30岁消费者以及改善性投资需求为主的31-40岁消费者政策后占比分别下降了7%和2%。
张月认为，在本轮调控中，市场观望态度明显，在之前占比最大的刚性需求购房群体在观望中持币待购，另一方面受信贷差异化的影响，贷款购房的成本，尤其是二套房的成本大幅上升，使得年轻人中想多购一套房改善生活或进行投资的需求被直接抑制。但中老年人受此政策影响相对较轻，既有能全款支付的情况，也有替儿女、孙儿女购房的情况。不过同样受到整体成交的冷淡表现，此类行为很有可能仅仅是此次市场政策下的短期表现。
3、购房人群变化——全市总体成交下降70.5%，外地人购房下降两成
据市场研究部统计数据显示，以4月15日政策公布为节点，政策前后北京市二手房购房人群中北京人购房比例由34%上升到55%。
张月认为，受到信贷差异化、外地人购房须具满意年以上并且提供相应缴税证明等门槛提高政策的影响，外地人在京购房可谓加上了一道门槛。在整体成交量大幅下降的背景下，外地人买房占比也出现下降。
五、总结预测
2010年下半年价格走势
通过对北京二手市场的历史数据和本次调控带来的影响综合分析，预计2010年下半年北京二手住宅价格会继续下跌，但跌幅会有所放缓。预计下半年整体跌幅会控制在9%-13%，全市整体价格会保持在17500元/平米左右。
2010年下半年成交量走势
通过北京二手市场的历史数据和本次调控带来的影响综合分析，预计2010年下半年北京二手住宅成交量会延续年中的冷清局面，随着二手住宅成交价格的稳定，北京二手房市场成交量会出现小幅上扬，但整体市场仍呈现观望态度。
预计下半年市场交易量会与上半年成交量会有下降，预计总体成交量会在6-7万左右，较之上半年整体下降30-40%左右。