所谓“工改工”，就是将存量低效的工业用地再开发，实现产业的转型升级。从狭义上看，“工改工” 包括城市更新、拆除重建、综合整治，以及综合整治加拆除重建。时下最新的则是，将现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为用地性质为新型产业用地（M0），或普通工业用地加新型产业用地（M1+M0）的新兴产业园。
通过“工改工”，土地的空间形态能够多元化，包括新兴产业用房、配套商业、配套宿舍等多种物业形态都能够纳入其中。自2007年起，据千讯咨询发布的《中国工业市场前景调查分析报告》显示，虽然时间工业节点略有不同，但湾区的主要城市都在不同程度上开展着“工改工”，而驱动“工改工”深入发展的则是产业升级。
从各地政策来看，鼓励“工改工”，重心转向产业成为主要趋势。从湾区城市最新的政策来看，广州在2019年加大了对旧厂房更新的支持力度，从2017年旧政的按照市场评估地价40%计收出让金，改为无需缴交土地出让金，同时移交公益性用地也只需要按控规（控制性详细规划）移交。东莞也在继2018年9月出台《创新型产业用地（M0）管理暂行办法》，成为中国首个将M0管理办法较为完整地写入地方性政策规章的城市之后，在2019年5月出台的《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（又称东莞市政府“一号文”）当中，提出将强化新型产业用地（M0）政策激励。
深圳则略有不认同，在过往媒体报道中，深圳近期的“工改工”政策被称为“史上最严”，这主要是由于过去“工改工”发展过于迅速，带来了系列乱象。广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会副会长、合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，按照政策划分时间段，深圳“工改工”进入了3.0时代，或者说“管制时代”。具体来说，在2007年工业区升级改造政策出台开启“工改工”序幕后，至2013年深圳“1+6”政策（包括《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》等7份文件）出台，当时项目主要是“一事一议”，这是“工改工”1.0时代。