有些房地产信托抵押和担保存在瑕疵，比如以开发标的土地作为抵押物，一旦地产项目陷入“烂尾楼”状态，这块土地其实难以变现来补偿投资者
匡志勇
去年最热门的信托产品证券类私募信托基金在今年集体“跌倒”，如今最流行的信托产品则是房地产信托，预期收益率达到6%~20%，平均回报率达到银行存款利息的三四倍。
不过多名信托专家提醒称，金融市场中高收益总是与高风险相伴而行的，对于高回报的部分信托产品投资者要格外谨慎：一要选好项目，而要选风控能力强的信托公司。
高收益吸引眼球
据《第一财经日报》记者查询，房地产信托产品的预期收益率普遍在6％~20％之间，大多数产品预期回报在10％以上。募集期限主要是1~3年，其中以2年的产品数量最多。在存款利率和理财产品收益率大幅下调的背景下，如此高的预期回报率对于投资者吸引力着实不容小觑。
今年以来房地产信托产品成加速度推出态势。然而，11月份银监会办公厅向各银监局以及各信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，给房地产信托“泼了一盆冷水”。
用益信托分析师朱宇介绍说，虽然许多证券投资类信托产品的预期收益率只具有参考价值，对于以融资贷款类为主的房地产信托产品来说，只要没有出现偿付风险，基本上应该能获得预期回报率。
“监管部门认为房地产融资类信托蕴含了较大风险，才会出台相对较为严厉的规定。”西南财经大学信托和理财研究所李勇在接受《第一财经日报》采访时说，“银监会限制信托公司发行房地产融资类信托产品，包括股权投资、贷款类信托，对信托公司的房地产信托业务影响很大，因为目前绝大部分房地产类信托产品集中在融资类产品领域，至于类似REITS运作的以持有商业地产获得租金回报的信托产品目前为数甚少。”
了解个中风险
高收益背后对应的往往是高风险。李勇认为，目前房地产信托产品的风险主要集中在行业风险上，房价下行预期比较强烈，房地产业前景不太明朗，此外不同房产项目还会存在自身特有的风险。
朱宇建议，首先要选择风险管理能力较强的信托公司，一般说来管理资产规模大、信托产品发行数量多的信托公司风险管控能力更强些。在遴选具体的房地产项目时，要重点注意规划投建的土地购买的时间点，不要轻易被所谓评估价值所蒙蔽。如果是在去年地价高点时买入的土地，投资者就要多个心眼了。在去年高价买入的土地，开发和投资的风险都比较大，很容易会陷入不挣钱甚至亏损境地。
李勇则重点提到，有些房地产信托产品中的抵押和担保存在瑕疵，比如以开发标的土地作为抵押物，一旦地产项目陷入“烂尾楼”状态，信托支付发生风险，这块土地其实难以变现来补偿投资者。
信托产品设计中的担保方，如果和资金的实际使用人关系紧密，担保的实际价值也会打折扣。
记者观察到，杭州工商信托最近正在发行的一款预期年收益率12%~14.75％的房地产信托计划，募集资金规模计划为2.5亿元，该资金全部用于向另一家信托公司购买其持有的房地产业信贷资产。该产品的说明中提到，其担保措施由资金使用方提供一块评估价为4.5亿元的土地使用权来抵押，此外由开发商实际控制人提供个人担保。
在研究人员看来，这款产品的抵押和担保措施并没有能够提供足够的风险隔离，一旦资金使用人发生资金危机，抵押物也难以变现，实际控制人担保也具有不确定性，投资者仍然面临较大支付风险。
假如你亏光了……
资深投资人任维杰认为，从资本逐利的属性上可以看出，开发商愿意付给信托投资人以高回报，显然是从银行贷款有难度，项目的风险相对较大。从融资渠道的角度考虑，银行会把安全性最高的房地产项目留给自己，挽留还款风险最小的企业客户。如今“流落”到信托渠道来融资的企业和项目，相对风险要偏大。
“普通投资人评估风险的最好办法就是，假如你亏光了本金，你受得了吗？老婆会不会离婚，孩子还养得起吗……”任维杰认为，亏损100万元对于亿万富翁只是九牛一毛，但是对于工薪阶层可能会是亏了全部身家。不同信托投资人对于高风险的承受力不一样，投资者也应该根据自身的风险承受力去选择相对应收益水平的信托产品，而不应该盲目追求高收益产品。
李勇认为，目前信托领域是国内引入合格投资人制度最为成功的理财领域。信托业相关规定要求集合信托产品中自然人投资者不能超过50人，对于自然人的资产规模也有严格的要求，引入的合格投资者相对具有较高资产规模，因此风险承受能力也比较大。在李勇看来，信托产品既有监管部门的严防死守，又有信托公司的风险管控，买入收益较高的信托产品还是比较安全的。
有多位知情人士曾向本报记者报料，由于大部分信托产品的认购门槛设定在100万元甚至更高，在部分大城市存在多名自然人集资购买一份信托产品的情况。但据本报记者调查，多人集资购买信托产品更多购买的是证券类信托私募基金，集资购买房地产信托产品的情况相对较少。