千讯咨询发布的中国住宅市场发展研究及投资前景报告显示，经历了今年三四月份的楼市“小阳春”行情后，“红五月”并没有像市场期待那般原色重现，紧跟着的黄金购房小长假“端午”也在平淡中结束。对比2018年同期，2019年“端午”成交整体有所下滑。北京假期前两日，新建商品住宅成交仅4套，不足2018年一半。
楼市从3月“小阳春”到4月高点，随后5月份至端午期间，整体市场出现退烧迹象。其原因是热点城市调控政策进一步收紧，住宅市场成交、土地成交、房企融资整体上涨乏力。
多城成交环比降幅明显
端午小长假前两日，北京新建住房分别成交1套与3套，较2018年的5套与4套，整体同比下调55.6%。二手住房方面，北京成交分别仅为40套和14套。深圳前两日成交维持153套和149套。虽然有网签数据滞后的影响，但另一方面，这也是进一步延续5月的退烧趋势。5月一二线城市整体成交环比4月下调2%。
作为历来成交旺季的“红五月”在2019年并未显现。2019年5月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨，上海、广州、北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。5月广州二手住房成交4025套，较2018年5月的8846套，下滑54%。5月北京二手住宅网签量13764套，较4月环比下降4.7%，同比下降24%。这也是自4月以来，连续第二个月网签量下滑。
除一线城市外，多个热点二线城市也降幅明显。在重点监测的10个城市中，5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升态势。其中，厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%，但环比下降20.3%，市场已现明显调整。青岛方面，二手住宅成交与厦门类似，5月环比下调6.1%，但同比仍高达33.7%。南京方面，5月二手住房成交7616套，环比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方面，5月二手住房成交环比下调1.3%，同比下调23.9%；金华方面，5月二手住房成交环比下调4.3%，同比下调44.2%。
4月下半月开始，部分城市政策再次收紧，购房者预期受到影响。另一方面，部分供应承压，阻碍成交释放。例如上海楼市5月供应量大幅缩水，供应面积环比减少37.9%。2018年9月至2019年4月，二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。2019年4月10城二手房成交套数同比增速由负转正，5月保持了上升趋势，但增速有所放缓，市场热度回落，预计6月部分城市二手房成交量环比将进一步下降。
政策收紧预期强烈
楼市降温的背后，是相关政策的收紧，政策预期的再度转向。5月中旬，住建部再次对此前价格累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，加上此前被预警的6城，合计已向10城发布预警。随后，苏州召集30余家地产商举行座谈会指出，今年当地房价涨幅目标控制在5%，如果7月前苏州楼市的几大指标仍未得到控制，苏州将从扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等方面再度加码调控。
中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，未来微调的政策也有利于刚需。5月全国房地产调控高达41次，年内突破205次，较2018年同期上涨30%。
下半年整体基调维稳
2016年以来中央针对房地产采取了坚持“房住不炒”的定位，房地产市场风险已经有所降低，但我们必须认识到未来15年中国房地产的灰犀牛始终在不远处徘徊，风险如影随形。所以我们一定要对风险保持高度的警惕，把它控制在相对安全的区间。
从2019年来看，房地产调控政策基调为维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场的重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；也更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。
未来为保持房地产市场的持续稳定。从2019年来看，房地产调控的微调将常态化。其中，将迎来更多监管，住建部的预警系统已经建立完成开始常规性运行。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。此外，银监会将开启的“巩固治乱象成果促进合规建设”也将对房地产资金带来较大影响。
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