千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。而房地产新开工面积增速也持续回升，截止到10月份，增速16.3%，处于近几年的高位。
2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
全国商品房销售面积及销售额增速
2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份收窄0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。
2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比1-11月份提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。
城镇基建投资资金来源/基础设施建设投资
统计局每年按行业公布城镇固定资产投资资金来源，我们用电力热力和水、交运仓储邮政、水利环境和公用设施三个行业资金来源之和作为城镇基础设施建设的资金来源，从历史上来看，三个行业资金来源之和在基础设施建设中的占比一直保持在90%以上，近两年出现快速下降，我们判断主要因为农村基建近两年投资加大，增速较高占比持续提升，我们假设城镇基建投资资金来源的占比与全国基建投资各项资金来源占比基本一致，则可通过城镇基建投资资金来源拆分计算全国的情况。从2017年的资金来源状况看，预算内投资占比提升至16.1%，而自筹资金占比下降至58.6%，其它资金占比提升至8.1%。我们对自筹资金里面的分项资金来源做了估算，主要包括政府性基金支出、城投债、PPP以及非标等，目前没有自筹资金来源的权威统计，我们大致做一个拆解和估算2017年政府性基金收入约6.1万亿，普遍认为大约40%投入到基建，则贡献约2.5万亿，占基建投资资金来源约16%；PPP截止2017年落地项目累计投资额约4.6万亿，当年新增落地项目2.6万亿，我们按照2.5年建设周期计算，则当年落地项目实际完成投资=当年落地项目总投资*0.5*0.4，存量项目完成投资=存量项目总投资*0.4，则PPP贡献约1.4万亿，占基建投资资金来源约9%；
2017年新增城投债约0.47万亿，占基建投资资金来源约3%；非标部分，我们简化按照社融投资中委托贷款和信托贷款增加额测算，非标资金大约60%流向基建，则2017年贡献约1.8万亿，占基建投资资金12%；基于2017年的资金来源构成，以及2018年已经披露的数据，我们可以相对靠谱的对2018年全年基建投资增速做一个预测。
实际上，2018年的基建投资资金来源增量将主要来自预算内投资和贷款，自筹资金部分受资管新规影响，应该是下降的。而预
算内投资和国内贷款能提供的增量有限，即使二者仍保持两位数的增长，也难以在自筹资金大幅下降的基础上实现基建投资的大幅增长，所以2018年我们看到基建投资增速持续下行。在我们中性的假设下，2018年传统口径基建投资增速大约落在1.6%附近，考虑新口径比传统口径增速高出大约3个百分点，则中性预期下，2018年新口径的基建投资增速可能落在4.6%左右。
那么对于2019年的基建投资增速该如何判断？我们认为对地方政府的债务约束及融资手段如果没有进一步放松，则从现有的资金来源的分析框架来看，2019年基建投资增速也并不需要太过悲观，主要原因在于：由于非标的抽血效应已经在2018年充分体现，考虑目前社融中，非标融资虽然继续负增长，但是幅度在收窄，预计2019年非标的抽血情况不会比2018年更差，因此，在实际仍然抽血的测算下，对19年增速形成正贡献；在我们的中性预期下，2019传统口径基建投资增速大约在7.8%左右，新口径则落在10.5%左右，而如果政策放松，地方政府融资松动，则新口径基建投资增速可能上冲到13%左右。
当然，19年基建投资增速也存在负面变数，这就在于自筹资金中的政府性基金：自筹资金中，政府性基金在2019年可能难以保持高增长，政府性基金在2018年是快速增长的，根据2018年的预算报告，年初对政府性基金的支出大约是6.42万亿，较2017年实际支出增长约5%，然而实际上，由于2018年土地购置费大幅增长（政府性基金主要来自于土地出让收入），实际上2018年的政府性基金支出增长了40%，显著高于2018年初的预算，这也是2018年自筹资金没有掉得太快的重要原因，但是2019年我们认为政府性基金做为资金来源大概率要负增长，主要还是2018年土地成交面积持续下降。
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