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中国住房四十年市场化后将迎来拐点

作者:千讯咨询  来源:本站整理  发布时间:2019-1-11 9:39:30    http://www.qianinfo.com  

千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示,“现在各个城市越来越复杂,当然这可能是最近五年的一个比较大的变化。以前大家一起涨或者一起降,或者有比较明确的轮次。一线城市、二线城市、三线城市,一拨一拨的。这五年变得越来越复杂。”对于城市房地产市场的发展状况,他认为,每个城市的状况发生了很大的变化。

中国房地产大背景是从增量市场到存量市场

左晖回顾改革开放四十年以来的不动产领域的增长历程与未来资产价格的变化时说:“改革开放这40年,跟全世界的国家对照,没有任何不一样的地方。全世界大多数发达国家在战后都经过了20年公共住宅的建设,到了20年之后都会发现公共住宅实在走不下去了,开始市场化、商品化发展。我们把这个进程大幅度压缩了,别人可能用了一百多年的时间,我们用了40多年的时间。”

“我们这40年时间干了什么事?中国的存量住宅的面积从5亿平米翻了超过40倍,今天已经超过200亿平米的存量住宅。在整个40年过程中尤其是后20年,1998年房改之后,在如此快速、大规模城市化,同时又是高速成长的经济体里面,迅速地完成这个积累,我觉得还真是很不容易的。那么资产价格在过去20年时间里面的确也发生了非常大的变化,这个变化并不是中国才有的。”

“今天整个中国大的背景都是在从增量市场到存量市场。我们说房地产有三大变化,这是第一大变化:就是从增量市场到存量市场,新增的开工量一定会降下来了,并且非常巧合的是,我们人均GDP也刚刚过了8000美元以后,这种变化都是必然的。所以新增的开发市场未来一定会逐步下降,直到它是一个非常低的比例,当然可能存量市场慢慢会发展起来。”

“今天一线城市里面完全已经是存量交易为主了。全国来看,我觉得来3-5年是全国性的拐点:存量的交易GMV会超过增量的交易GMV。房价快速增长的阶段,我觉得已经过去了。”左晖在谈到未来时说。

城市圈效应与年轻人发展相辅相成

针对当下二线城市间相继出台的吸引人才政策,左晖也谈到了对城市竞争对人口流动的影响。“中国的很多二线城市,其实进到城市里面年轻人,相对来说都是比较有才华的。他有很强的工作能力,其实他的生活实际上是无忧的。今天年轻人的压力很大,但是不会因为吃不上饭,或者找不着地方睡觉而担心。但是这个背景就是在整个中国大的背景下,的确对有才华年轻人的竞争上面是到了一个非常高的高度。”

“当然,可能今天中国非常多的二线城市在这个上面花了很大的精力,我们看到很多城市里面的一年的人口净流入可能到了30万甚至到50万的规模。如果你要净流入50万的话,理论上讲,人均居住面积20平米,你就要给他1000万平米增量的配套住宅供给,其实这个压力是非常大的。1000万平米,50平米一套,就要20万套,我们想想都是很大的事情。我觉得这都是阶段性的。可能今天经过了一轮的城市发展,比如说我们依靠投资,依靠出口贸易等等,那么一轮之后大家越来越发现我们要依靠消费,依靠服务行业等等的。这样的话,城市里面越多聚集年轻的、有才华的年轻人,从城市未来的竞争力来看是更好。大概我们城市的变迁也是到了这么一个阶段了。”左晖还认为,城市之间的竞争会使未来的各个城市出现分工。

“全世界的城市都有所谓的超大型城市的恐惧症,不仅是我们,纽约、东京,当人口达到一个数值以后,1000万、2000万之后都有这个恐惧症,都要把人往外面去疏散。有各种各样的方法。纽约当时了好几十个法规,专门来做疏散。中国尤其是这样的,我们这么大的国家,这么多人口,未来真的是有20个很好的城市圈会出来的话,不管是对整个中国的经济,还是对年轻人发展都是会有很大的帮助。”左晖对城市圈的发展十分看好。

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