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通州二手房成交价格在4万-6万元/平方米

作者:千讯咨询  来源:本站整理  发布时间:2018-12-6 14:00:33    http://www.qianinfo.com  

北京市政府开始向通州东迁,成为了许多房地产论坛关注的消息,但是整个通州楼市并未因此表现出过多的兴奋。据千讯咨询发布的《中国二手房市场发展研究及投资前景报告》数据显示,无论是成交价还是成交量,通州楼市的变化并不明显,绝大多数的交易都来自二手房,而近八成的二手房成交价格在4万-6万元/平方米。

不难看出,历经了近几年来楼市的高峰与低谷,通州楼市这一次淡定了很多。业内人士认为,北京市政府向通州副中心东迁,对整个通州的建设发展是系统性的利好,有利于城市面貌革新,但并没有直接刺激楼市,并且由于限购政策的因素,通州楼市的需求和供应都处于僵持的阶段,通州楼市也准备长期消化副中心建设带来的种种利好。

没有限竞房

通州供需僵持

“我们还没有取得预售证,政府东迁肯定是利好,但也是早有预期的。目前观察看,市政府东迁并没有给蓄客带来明显增效。”对于市政府启动东迁通州的新闻,通州运河核心区某项目的一位销售人员表示。

据了解,北京市政府近期启动了向通州副中心东迁的程序,业内人士认为,随着通州城市面貌革新,大量机构企业会随之迁移到通州,来通州办公的人也会越来越多。但这种需求由于早在几年前就是有预期的,因此新增的购房需求也是在几年间陆续释放,并没有在今年年底集中爆发。

今年通州区域成交最好的项目是K2的十里春风,无论是销售套数还是销售金额,该项目很可能是通州区域的销售冠军。但也需要看到的是,这个项目位置相对比较远,大多为刚需或养老需求的购房人。实际的通州运河核心区却几乎没有新盘供应。

数据显示,2013年开始通州的运河核心区就没有再出让商品住宅用地,即便近两年火热的限竞房用地,新增供应也没有落到通州头上。所以目前通州新房主要集中在台湖板块。而从潜在供应来看,通州运河核心区,目前只有两个项目,一个就是当代MOMA,一个是珠江·中国阙,其中中国阙还没有获得预售证,处在蓄客的阶段。

分析师郭毅表示,这两个项目都是土地出让比较早的项目,一直持续开发至今。由于最近几年通州核心区都没有土地出让,因此预计未来运河核心区的新房项目将越来越少。那么供应少了,会不会出现供不应求的情况呢?对此,郭毅表示,从市场需求来看,虽然通州存在着一定的购房需求,但是受到限购政策的制约。所以这类购房需求,不能够转化成为有效需求或者转化成为成交。因此,即便通州新房供应并不多,也不会出现所谓的供不应求。郭毅认为,实际上通州楼市目前正处在一个供需都比较僵持的阶段。

楼市交易多为二手房

单价6万元以下成交超九成

由于新房供应有限,通州楼市目前的成交主要集中在二手房上面。通州二手住宅交易活跃区域主要集中在梨园、北苑及玉桥街道、永顺北及新华街道、中仓街道等四大板块。这四大板块正是6号线和八通线通过的区域,直接连通北京市区,地铁通达性十分便利。包括通州在内的北京住宅市场早就已经是一个存量房市场,二手房成交占了总体市场成交的80%。

除此之外,通州的二手房价格也与北京其他区域一样,出现了下滑。58安居客房产研究院数据显示,通州12月二手房均价48541元/平方米,环比上月下跌0.08%。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,虽然通州楼市交易以二手房为主,但由于二手房同样受到限购政策的制约,所以整个通州的二手成交热度并不是很高。

据统计,就2018年上半年成交房源来看,主要集中在单价4万元—6万元/平方米之间的住房,占比高达77.5%;其次为单价4万元/平方米以下的住房,占比17%。总体来看,单价在6万元∕平方米以下的住房成交占比超过九成。2018年上半年,通州二手住宅均价同比去年下降6%,目前走势情况保持波动平稳,和北京整体二手住宅价格走势保持一致。就通州二手住宅价格水平来看,明显低于北京市平均值,是刚需客户的重要选择区域,首置刚需客群以及改善类客群也比较适合在此置业。

据统计显示,上半年通州成交的二手住宅套均面积为87平方米,套均价格为389万元。其中,通州单套总价在400万元以下的住房成交占比近六成,是刚需群体购房的重要选择区域;单套总价在400万元-800万元的住房成交占比38%,以两居和三居为主。可见,改善类群体也能在通州选到优质好房。

少量新房

依旧被限价严控

与二手房相比,通州的新房交易更加僵持。58安居客房产研究院监测的数据显示,通州地区的新房相比年初呈现一定幅度的下降,自7月以来房价在4.1万-4.8万/平方米徘徊。少数的新房项目也因为预售证的限价因素被严格控制。位于通州运河核心区的珠江中国阙是通州定位最为高端的住宅社区,可以依河瞰景,一度曾传言将超过8万元/平方米,但项目相关人士透露,最终的均价可能在7.4万-8万元之间。这也说明监管层对预售证的审批仍旧十分严格,尤其是通州这种代表意义比较强的区域,高价入市的难度较大。

郭毅表示,有“房住不炒”和北京房价环比不上涨的要求在先,通州作为北京一个非常具有代表性的板块,市场关注度很高。一旦出来高价的项目,其实对市场的引导作用还是比较明显的。所以,从价格审批方面必然还是会保持着一个相对慎重的态度。不过由于中国阙这样的项目目标是去做顶级豪宅,所以可以在产品配置上有更多的投入。比如说顶级的精装,然后再加入更全面丰富的绿色智能化的体系的话,那么有可能在价格上面会相对来说空间更大一些。

正是由于限购和限价的制约,通州楼市并没有像几年前那样出现过山车般的大起大落。郭毅表示,北京市政府向通州副中心东迁,对整个通州的建设发展是系统性的利好,有利于城市面貌革新,但并没有直接刺激楼市。相反,通州楼市的需求和供应在未来可以预计的一段时间内,都将处于僵持的阶段,通州楼市也准备长期消化副中心建设带来的种种利好。

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