千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，北京昆仑域与上海静安府、深圳湾悦府一起定义为华润置地“三大一线城市的顶级产品”，轰动一时。华润昆仑域项目纠纷并非孤例。从2016年下半年以来，全国房地产市场的基调以从紧为主，政策也密集出台，房地产市场进入了限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代，尤其是限价房盈利空间减少，不少开发商想方设法降低建筑成本和标准，将限价成本转嫁给购房者，导致购房者不满，进而引发纠纷。
同期高价地中第一批入市的项目
2015年1月，招商蛇口、华润置地、九龙仓、平安不动产4家联合体以87亿揽下北京丰台区亚林西居住区的两宗地，其中一期地块位于玉泉营环岛东北侧，总价42亿元，配建45300平方米“限价房”，溢价率近50%。据测算，该地块的楼面价达3.73万元/平方米。同年4月，该地块确定案名为昆仑域，由华润操盘。
2016年7月，两个月后的9月30日，以北京为首，全国各大城市密集出台了严厉的楼市收紧政策，业内称“930新政”。此后，各地楼市限价，许多项目入市因此搁浅。作为同期高价地中第一批入市的项目，开发商对昆仑域售价曾有较高的预期。2016年10月，昆仑域报给北京市住建委的销售均价约为11万元/平方米，未获批准。2017年8月，昆仑域终于成功取得预售证，销售单价达到9.5万元，虽未达到预期，但也突破了8万元隐形“限价”红线。
被指多处细节与楼书不符
2018年9月30日是昆仑域合同交房日。9月8日、9日两天，华润置地组织业主到场参观，但参观的结果令业主始料未及。房子的多处细节与销售时宣传的信息不符，其中外立面材料差异最为明显，“楼书上标明外立面是红色手工砖，实际上用的是网格布加涂料，”一位业主告诉记者，“外立面材料变更，直接关系到居住品质，从手工砖变涂料，其每平方米成本降低了数千元。”
“华润作为一个地产行业的龙头国企，竟然货不对板，令人失望！楼书标明入户大堂及楼梯为精装交付，实际上入户大堂装修严重缩水，挑高不足。楼梯干脆就是水泥交付了，还有裂缝补填痕迹。入户门薄脆，还未交付使用，已经扭曲变形。更别说该小区号称园林设计，实际只看到逼仄的路面和杂乱的建筑垃圾，哪有园林可言？”这位业主此前专门卖房购买，昆仑域楼盘，目前租房居住，如今这个原本满心期待的“新家”令她情绪激动。
“对于客户提出的合理意见和建议，我们正积极寻求解决方案，将依照法律规定和合同约定坚决予以执行。包括大堂区域、楼梯间、地下车库等11项予以调整与升级。”上述人士说，其实当时业主参观时还处于施工最后阶段，所以建筑垃圾还未收拾。而对于业主所提出的墙砖问题，他表示，为了安全，北京几年前对于外墙饰面砖规定，不允许一定高度以上的建筑使用。对此，一位从事建筑施工设计的负责人告诉记者，大概在五六年前北京的确不再允许高层使用饰面砖。但是，既然五六年前就有此规定，为何还要写进楼书里“授人以柄”，不得而知。
上述人士表示，因建设标准规定，项目外墙材料部分并没有过多问题，但从后期整改目录来看，华润方面也的确有压缩成本之嫌。他认为，虽然95000元/平方米并不意味着房屋等级的高低，但昆仑域项目既然按照“顶级产品”定位进行宣传，项目方应做到上述对应标准。“按照拿地价粗略计算，按照95000元/平方米的售价，昆仑域项目还是有一定的利润空间，业主的上述诉求也是合理的。”
业主认为整改无诚意拒绝收房
对于华润置地的整改回复，业主认为“毫无诚意”。“外立面从手工砖变成仿砖涂料，体现在房价上的差价每平方米约几千元，一套房就是几十万的价差，华润仅以每户加装3万-5万元的新风空调来作为补偿，价差太大。此外，华润对自身的整改方案并未给出时间表，却自行确定了10月20日收房或退房的最后期限。业主不可能接受这样的条款，在整改未达标之前，业主只能拒绝收房。”
针对这封“家书”，业主9月20日联名回复了“声讨书”表示“强烈声讨”，认为“华润否认楼书交房，已构成销售欺诈。对此，我们集体要求退房和赔偿。”当日，100多位意向退房业主在经过严格身份查验后，签署了退房意向书。此后，华润向业主寄出的交付通知、入住结算清单等文件，不少业主也选择原路退回。
9月30日，在原定收房日，昆仑域业主在公众号里称“华润喊业主回家看盆景”，发布了大量业主们自发拍的图片，从仍搭着铁架子的公共区域、大量盆景堆成的“绿植”到坑坑洼洼的壁纸、能抠下门板的入户门……表达了各种“无语”和无奈。当天，愤怒的业主们聚集在售楼处，拉横幅表示抗议。“昆仑域房屋维修记录单”，显示他家房子存在包括阳台门关不严、卫生间窗户打不开、户门边灯打不开等8项问题。
重成本轻质量致购房者投诉不断
房地产业正遭遇一场严重的信用危机。在调控不断加压的2018年，多地楼市维权案例频现。“房企的确还存在重营销轻管理，重成本轻质量，导致低价低质的现象。”住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰日前在参加2018中国房地产精装修产业发展大会时表示，住房品质虽然有所提高，但住房质量和安全问题还时有发生。企业诚信不足，急功近利，偷工减料，以次充好，使用劣质材料和产品，导致购房者投诉不断，甚至聚众抗议，给企业带来了不良影响，也给政府造成了巨大压力。
业内人士表示，购房人和开发商信息不对等，因此应加强对开发商过度宣传、回避责任等方面的监管或处罚。例如，精装修样板间在不明显区域贴“不作精装交付条件”，为吸引购房者所做的项目介绍，却被写有“本宣传仅作说明使用”、“所有图片资料仅供参考”等逃避后期责任的标识，应被认定为房企信用问题，在“房地产领域开发经营活动中失信行为的惩戒方案”中给予体现，当数次违规或因信用被减分，限制其取得政府供应的土地、限制“五证”的发放、限制企业债券发行、融资等方面。
楼市需由“量”转“质”回归居住
曾经，由于地块位置和土地属性的优越，一些高地价地块被开发商们争先恐后地竞夺。如今，他们不得不调低对项目的预期。业内人士直言，在限价政策下，开发商减配越来越多，精装标准越来越低，车位不送不租只卖，绿化设施减配，看不见的还有工程减配，在水泥、砂浆、电线品牌等方面做文章，令人“防不胜防”。中原地产首席分析师张大伟曾公开表示，“也许2018年买到的房子将是这些年质量最差的一批。”
一方面是资金收紧，融资难度加大。另一方面由于销售走缓，回款速度放慢，房企资金压力大增。在此背景下，房地产市场环境有变，房企拿地的信心不足，土地流拍增多。而在这个链条上，成本缩减也是其中一环。楼市更趋理性是好事，但绝不应该以牺牲建筑质量为前提。住房与百姓生活品质乃至居住安全密切相关，降价过程中若是出现了降低质量，影响是非常恶劣的。企业应加强内部管理和科学核算，严控开发成本和营销成本。
近日，深圳推出了首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府，在业界引发广泛关注。不少业内人士认为，这或许意味商品房预售制度改革已经“箭在弦上”。中国房地产企业在高速增长之后已经到了需要由“量”转“质”的阶段。商品房现售可避免很多质量问题的纠纷，但从根源上来说，房地产行业过去数年高周转、重投资的策略应该反思了，是时候回到产品和服务本身，让房子真正回归其居住的本质。
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