对未来房地产市场走势，开发商近期突现悲观。包括碧桂园、恒大、融创、华夏幸福和泰禾等在内的龙头房企，纷纷表示要收缩战线，或者退出四线城市，或裁撤部分事业部、区域公司，或者叫停拿地和开工。近期，在万科秋季例会上，作为主题的“活下去”刷爆会场。一众龙头开发商情绪低落，导致土地市场现“流拍潮”。2018年1~8月，全国300城共推地18468宗，流拍890宗，创历史新高；底价摘牌也成常态，热点城市多宗地因无人报价而收回。
千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，相比此前三轮房地产回调期，即2008~2009年、2012年和2014~2015年上半年，当前开发商面临的市场形势好得多。首先，尽管商品房交易增速下滑，但销售面积和金额依然保持正增长，今年1~8月销售额同比增长高达14.5%。而此前三轮回调期，均出现了销售负增长；其次，2018年前三季度，TOP20房企销售额同比增速高达35%，千亿房企有18家；最后，今年上半年上市房企迎来史上最好半年报，135家开发商营收和净利润分别增长24%和38%，其中1/3家的利润翻番。
同时，近期国家出台了一系列政策，鼓励基建投资“补短板”，激发居民消费潜力，房贷利息税前扣除明年起实施；尽管棚改降速，但并未叫停，只是货币化渐渐退出。1~8月，全国棚改已开工465万套，完成投资11900多亿元，完成年度目标任务的80%。此外，固定资产投资和消费增速创新低的情况下，加上贸易战愈演愈烈，国家对内需无比重视。无论是新型城镇化，鼓励农民进城，还是基于满足美好生活诉求，在衣食住行方面的改善等，都将是扶持政策的着力点。
近期楼市回调是短周期的，还是趋势性的？房企看淡后市，是真看空，还是策略为之，意在为低价“捡漏”铺垫？笔者认为，自2016年9月底开启新一轮调控以来，特别是去年7月开启“去杠杆”以来，楼市传统的“金九银十”开始褪色。今年中央政治局会议明确“遏制房价上涨”，再启“约谈问责”，意味着调控继续加码，房价管控进一步严格。