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成都优质写字楼总存量增至317万平方米

作者:千讯咨询  来源:本站整理  发布时间:2018-10-11 11:32:52    http://www.qianinfo.com  

千讯咨询发布的《中国写字楼市场发展研究及投资前景报告》显示,第三季度,成都优质写字楼新增供应7.6万平方米,其中天府新区迎来首个甲级写字楼蓝润置地广场的交付,推动全市甲写总存量增至317万平方米。

办公需求较上季度有所回落,净吸纳量仅录得12.4万平方米,环比大幅下降69.5%,同比亦下降36.0%。其中,甲级写字楼净吸纳量仅录得4.1万平方米,环比下降83.8%,创近三年新低。究其原因,其一,近期国内金融监管去杠杆加大力度,并清理整顿民间、网络金融借贷企业,导致小波非传统金融类租户的退租潮;其二,企业搬迁至自用型总部大楼冲击写字楼租赁市场,市场录得大面积退租案例;此外,自去年起快速扩张的联合办公等第三方办公运营对办公需求的提前透支亦给季内需求增长造成一定影响。统计层面,非传统金融为季内退租的首要来源,占总退租面积的30.8%,而P2P占比该类退租的超八成。

鉴于此,全市写字楼平均空置率环比仅小幅下跌0.6个百分点,至季末报25.8%。然而,上半年的市场热度余温犹存,部分业主继续小幅回调租金。截至季末,全市优质写字楼平均租金报83.7元每平方米每月,环比上涨1.5%;甲级写字楼平均租金环比上涨1.6%至101.7元每平方米每月,近3年来首次破百。

按总成交面积计,房地产、非传统金融、科技新媒体(TMT)分列前三。其中,房地产季内总成交面积攀升主要是由某房地产企业搬迁所导致,但净吸纳量统计口径实则有所回落,反映出处于调整转型期的地产行业的整体办公需求面临下滑的风险;其次,以个人信贷,投融类为代表的中小微金融企业表现活跃,使非传统金融业的贡献率达12.1%;第三,依托软件园、科技孵化器等载体以及政府的持续培育,成都TMT行业维持高速发展势头,季内贡献率为11.9%。

值得关注的是,在非传统金融类租户退租潮和企业跨区域流动加速的双重影响之下,本季度三环内市区、高新南区及天府新区市场表现分化明显,写字楼市场“2+1”格局进一步深化。在三环内市区,东大街受退租潮波及净吸纳量录得负值;伴随产业导入、人口沉淀加速,高新南区写字楼加速去化,净吸纳量占全市超七成;新区发展持续吸引企业落户,加之某房地产企业搬迁至域内自建大楼办公,推动天府新区净吸纳量占比攀升至17.8%。上述差异化表现亦折射出各级市场需求结构的差异性。

二级租赁市场方面,更多转租公司入局并积极扩大市场份额,其拓展范围已不再局限于甲、乙级写字楼,公寓及工业写字楼开始受到关注。据世邦魏理仕监测的二级租赁市场主要的16个转租公司所持有的整栋、整层及散租写字楼面积的数据显示,第三季度二级租赁市场新增供应即可转租面积为5.2万平方米,其中公寓及工业写字楼合计占比超两成,至此二级市场总存量即可转租总面积增至29.2万平方米。

凭借小面积租赁单元、灵活的租赁策略及定制装修等优势,季内二级租赁市场需求较活跃,拉动整体转租率环比上涨6.9个百分点至季末的57.2%。租金方面,由于二级租赁市场的同质化竞争开始显现,加之季内超六成新增转租面积为乙级写字楼及其他类型办公物业,故一二级租赁市场的租金平均溢价率环比显着下跌,其中大源平均溢价率仍为最高—31.2%。

展望未来六个月,预计约有超40万平方米的项目入市。着眼需求端,成都新经济持续发力,带动企业及人口流入,支撑办公需求稳步增长。然在金融监管及法规进一步完善的背景下,短期内新经济企业的不稳定因素犹存。但长期来看,该类企业将会有更加成熟和质变的预期,通过新一轮的行业调整巩固办公需求根基。

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