上半年延安房地产开发投资运行分析

伴随延安北大阳光教育小镇项目、延安新城吾悦广场项目等大型房地产开发项目开工热售，延安房地产开发市场投资、销售止跌回升，快速回暖态势显现。

一、市场多重利好，回暖态势明显

（一）开发投资快速提升

1-6月延安市房地产开发投资完成58.36亿元，较上年同期增长1.1倍，高于全省97.9个百分点，增幅较1-5月提高87.6个百分点，较1-3月提高148.7个百分点，拉动全市固定资产投资增长8.1个百分点。住宅投资33.98亿元，占开发投资的58.2%，较上年同期增长1.1倍，较上月增幅提高109.7个百分点。其中90平方米以下住宅投资2.95亿元，增长68.7%；90-144平方米住宅投资16.75亿元，增长71.2%；144平方米以上住宅投资14.27亿元，增长2.1倍。办公楼投资1.95亿元，占3.3%，下降17.4%。商业营业用房投资10.10亿元，占17.3%，增长77.0%。

（二）商品房销售逐月回升

1-6月商品房销售面积37.69万平方米，较上年同期下降34.9%，降幅较1-5月收窄9.6个百分点，较一季度收窄13.6个百分点。住宅销售面积37.03万平方米，占销售面积的98.2%，较上年同期下降33.7%，较1-5月降幅收窄9.8个百分点，较一季度收窄12.7个百分点。其中90平方米以上住宅销售面积2.69万平方米，下降29.8%；90-144平方米住宅销售面积13.11万平方米，下降69.8%；144平方米以上住宅21.22万平方米，增长1.5倍。商业营业用房0.66万平方米，增长89.8%。

（三）期房销售助力市场回暖

期房销售面积33.13万平方米，占87.9%，下降36.1%，降幅较1-3月、1-4月、1-5月收窄15.8、14.3、11.5个百分点，呈现逐月回暖态势。期房销售主要以90-144平方米和144平方米以上住宅为主，分别销售10.12万平方米和21.16万平方米，下降75.5%和增长1.7倍。

（四）市场后续增长动力充足

延安市房地产待开发土地面积18.38万平方米，较上年同期增长33.4%；本年土地购置面积78.53万平方米，增长5.3倍。本年土地成交价款18.83亿元，增长6.7倍。

（五）项目开发资金保障得力

1-6月到位资金61.05亿元，较上年同期增长50.7%，较1-5月增幅回落25.3个百分点。其中国内贷款12.19亿元，下降50.8%；自筹资金37.46亿元，增长3.2倍，定金及预收款6.93亿元，增长33.1%。

（六）待售面积规模稳定

截止6月末延安市商品房待售面积52.99万平方米，较上年同期下降8.2%。

二、市场发展存在诸多阻力

（一）现房销售持续低迷

现房销售面积4.56万平方米，占商品房销售面积的12.1%，较上年同期下降25.1%，降幅较1-5月扩大7.6个百分点，较1-4月扩大4个百分点，较1-3月扩大0.7个百分点，呈现低位振荡态势。现房销售主要以90平方米以下和90-144平方米住宅为主，分别销售1.49万平方米和2.99万平方米，较上年同期下降33.9%和增长41.8倍。

（二）部分类型房屋存量规模较大

千讯咨询发布的《中国房地产市场发展研究及投资前景报告》显示，截止6月底，延安市住宅待售面积35.38万平方米，占待售面积的66.8%，较上年同期下降12.1%，其中90平方米以下住宅待售面积5.51万平方米，下降38.7%；90-144平方米住宅22.98万平方米，增长0.1%；144平方米以上住宅6.89万平方米，下降17.0%。办公楼待售面积0.55万平方米，占1%，增长4.4%。商业营业用房待售面积13.95万平方米，占26.3%，下降3.7%；其他类房屋待售面积3.11万平方米，占5.9%，增长27.6%。

（三）长期待售面积为库存消化重点

从待售年限看：一年以内待售面积16.30万平方米，占待售面积的30.8%，较上年同期增长1.7%；1-3年待售面积23.58万平方米，占44.5%，下降24.8%；3年以上待售面积13.12万平方米，占24.8%，增长27.4%。

三、市场良性运行需要多措并举

（一）双管齐下，扩充市场需求

加大大数据产业基地、高新技术开发区等产业基地建设，提高文化、旅游产业开发力度，制定人才引入政策，不断提高城市常驻人口规模，确保房地产市场需求量保持稳步增长。同时继续加大社会事业类投入，提高教育、卫生水平，积极出台落实二胎激励措施，不断提高居民幸福指数，扩充市场需求，确保市场持续良性运行。

（二）宜居宜游，激活自主需求

加大金融、土地、财税、投资、立法等领域多项房产政策和制度的推进力度，同时完善城市配套基础设施并实现合理配置，以全域旅游为抓手，积极打造宜居宜游城市，不断激活城市居民改善性住房需求。

（三）租售并举，满足多层次人群需求

对现有库存房屋进行摸底，纳入保障租赁住房序列，建立住房租赁市场，解决务工人员居住需求。合理规划，形成商品房、保障房、租赁住房精准布局的房屋供应体系，满足多层次人群需求。

（四）有序入市，合理消化商业营业用房

需求端要因地不同、依需有别、有保有限，保护刚需和自住性需求，严厉打击投资和投机性消费。对于商业营业用房要根据规划住宅容量，合理配置商业营业用房规划面积，同时对在建商业营业用房有序入市，避免供需失衡，合理消化商业营业用房库存。