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深圳的“二次房改”值得仔细研读

作者:千讯咨询  来源:本站整理  发布时间:2018-6-14 12:19:47    http://www.qianinfo.com  

住房制度顶层设计上,可以说深圳要颠覆1998年房改以来的架构。首先,土地供应从单一政府渠道向政府、企事业单位、村集体、棚户区、外围深莞惠等多元渠道转变;其次,住房供应由商品房为主,向政策性住房为主转变。其中,特别是主导供应的政策性住房,以市场房价的50%~60%、市场租金的50%配置,被认为是应对近十年房价“屡调屡涨”的真正长效机制。

深圳住房改革顶层设计的上述描述,在近两年国家及各地都有系统的部署,包括深圳2011年“十二五”、2105年“十三五”规划中,甚至,十八大重启改革议题以来,遵循“设计-规划-落地”,国家及各地也都有明确的措施。问题是,“一分部署、九分落实”,像住房这等系统性强、落地棘手的改革,从不缺顶层设计,缺的是配套制度的跟进、关键环节的攻坚克难、各职能部门协调而非推诿和扯皮。

千讯咨询发布的《中国土地市场前景调查分析报告》显示,土地供应确实要多渠道。事实上,2008年出台《深圳市城市更新办法》后,多渠道供地便已经开启了,但两个最重要的渠道,即以城中村为主的城市更新、工业区改造,现在看来其对住房问题的改善效果有限。供应新房90%的城市更新,尽管改善了城市面貌和功能,增加了单位空间的住房供应,但由于其要配建保障房、提供配套和公共空间,还要缴纳地价,再考虑到随房价高涨的拆迁成本,城市更新本质上产生了推高了房价的作用。

由于掌握用地的主体倾向开发商品房、政府规划调整不足、教育医疗等配套难落地等缘故,工业区转型最后出来的却是形形色色的“类住宅”,如商务公寓、公寓式办公、酒店式公寓、创新用房等,浪费了土地资源,“类住宅”等也驱动了投资炒作。现在,深圳任何一个角落,即便是毗邻低房价的莞惠,成本也已达到很高的水平。深圳此次房改要保护受高房价冲击的人群,但也是保护城市需要的优势产业人口。

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