房地产税制体系是以与房地产相关的税收制度组合形成的一个体系,既包含直接针对房地产业征收的税种,也包含与房地产业相关的其他税种。中国房地产税制经历了统一内外税制、对部分税种的税制改革等多次改革完善。
目前我国现行的18种税种中,千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示,有10个税种构成了我国房地产税制体系。根据征收环节不同,在现行体系中,仅有房产税、城镇土地使用税等2个税种是在房地产保有环节征收,其他均在房地产流转环节征收,而且实际上保有环节税负也不涉及非经营性住房。
我国房地产税制体系仍然存在一些问题,不利于税收职能的发挥。一方面,房地产税制体系结构不合理,重流转、轻保有。这个主要从征收环节的税种数量差异和税收收入规模都可以看出。另一方面,现行房地产税制设计落后于经济实际需求。我国房地产税制革新速度严重滞后。如城镇土地使用税开征24年间仅调整过一次。房产税开征26年间,也仅有将缴纳城市房地产税的外商投资企业和外国企业及个人纳入纳税人范围的调整。
这些落后带来一定影响。比如,当前,我国明确房产税、城镇土地使用税都对居民普通住宅免于征税。税基较窄,就导致税收收入规模偏小,影响了税收收入职能的发挥。尤其是房地产税收多为地方税种,地方财政收入因此受限。
还包括我国房产税税种较多,虽然形式上相互独立,但是实质上却是对同一税基重复征税,引起居民的不满。如房屋租金收入,不仅要征收5%的营业税,还要征收12%的房产税。