在过去中国房地产发展的黄金年代，占主导地位的是开发商，开发商只要能拿地、开发、销售，基本上都是挣钱的，行业的特点是重资产，而且越重越好，很少人愿意股权分享，顶多愿意借债，房地产基金依附于开发商，主要做股债结合。
而目前市场情况发生了转变，债性资金受阻，千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，所以房地产私募基金可以进行一些更加创新的股权合作，从拿地开始，基金可以全程介入投后管理。未来房地产基金会越来越走向自主化主动管理，比如说歌斐资产过去几年逐步减少了对传统房地产企业融资产品的投放，重点关注房地产开发类项目的真正股权主动管理，以及核心资产持有并运营等业务。
行业正经历着从房地产开发商到房地产服务商的转型。从2014年开始，已经有了新玩法：买楼改造提升经营，最后再卖出。核心是把资产改造和运营好，产生稳定的租金，租金收入越高，资产估值越高。从投资的角度，如果去买一个位于核心城市区位的优质资产，把原来经营不好的拿过来经营，让它增值，是比较稳健的投资。
在未来二十年，诺亚财富和歌斐资产将聚焦一线和强二线城市核心圈资产收购，包括上海内环的核心资产增值基金、精品小酒店基金等。高净值客户可以联合购买，现在已经出现这种情况，几个人联合起来买数层，单人买半层很难整体化经营，要么就买私募房地产组合基金。