国内商业地产资管平台的崛起，背后是被称为“第四类资产”的房地产投资信托基金，近年来逐渐参与国内商业地产，尤其是存量商业地产的运营中。比如，新加坡凯德置地集团通过凯德中国商用信托，在华管理资产总值约131亿人民币。美国黑石基金旗下的盈石资产管理公司，深耕中国商业房地产市场，已布局上海、武汉等城市，对上海长寿商业广场项目的运作，浮盈达50%。
千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，目前资金进入房地产有三种模式，一种是大玩家，比如万科、中粮，他们自身是开发商，再借助基金做运营；第二种是纯粹的基金投资，收购已开发的项目重新规划、定位再做运营，比如光大安石、盛熙地产；第三种是城市更新，开发商将自己的项目重新改造，比如百联集团正对旗下第一百货与东方商厦进行改造。上述三种模式各有利弊，比如百联集团如果把存量资产做好，租金收益提高，反过来会令上市公司在资本市场上获益。基金一般为5年运作周期，短期若退出，对于收益率会有要求，倒推过来就是对商场租金有追求。
换言之，基金做项目运营，就需要不断做退出与新基金接入。上海商业地产市场正出现两大趋势。一方面开发增速在放缓，相比2016年新增的商场数量，今年41个不算多，2019年、2020年增速还要放缓，5万-8万平方米规模的商场比较受基金欢迎；此外，商业运营仍然依赖品牌，以虹桥机场附近的商业地产为例，某知名房企开发的商场平均租金不到3元/平方米/天，而马路对面的项目已经是6元/平方米/天。
商业地产适合于基金模式，很多地产开发商在找基金公司，基金公司在找开发商合作，但融合需要过程。光大安石是产融结合一体化管理。可以是自行开发建造商场，可以是第三方定制，也可以收购已建成物业。不过在基金角度，开发模式并不占据主导地位。