疯狂拿地背后既有资本市场输血的“功劳”,也有低成本投资资金的帮助。刚刚在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口,去年吸收合并招商房地产(房地产项目可行性研究报告)上市,募集资金118亿元,基本上全部投入公司的房地产项目;2016年1月,该公司完成境内私募债发行人民币20亿元,利率不足5%;泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块,刷新当年全国单价“地王”纪录,财报显示,其公司资产负债率达到79.85%。
在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后,是整个行业负债的攀升。中国指数研究院数据显示,2015年百强企业资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点。房企高负债、高杠杆存在违约隐患。一家房企旗下的一个项目出问题,可能会出现连锁反应,很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。
土地市场“疯狂盛宴”背后,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。一些地方政府提高基准地价,有的涨幅超过一倍,这说明其并未摆脱土地财政依赖,依然坐享土地增值收益。目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还,而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷,政府卖地收入将大幅下降,土地抵押的债务将出现坏账风险。