近期召开的中央政治局会议强调,“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产(房地产项目可行性研究报告)库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策”。这一政策与2015年底中央经济工作会议强调“多措并举”去库存有很大不同,意味着在一季度经济“开门红”以后,楼市政策从“托底”经济开始转向调整期。
从2015年的去库存,转向去库存与差别化调控并重。即便在去库存上,“有序”也代替了“多措并举”,这表明仅仅靠货币和结构政策刺激,难以去化库存。今年一季度,尽管全国商品房成交面积大涨33.1%,CREIS监测的36个重点城市更是大涨48.3%,但截至3月底的商品房待售面积同比增长13%,广义住宅库存超过60亿平米,去化周期5年左右,商业库存要20年才能消化。
2015年以来,出于“托底”经济、稳定资产价格、控制系统性风险预期的考虑,货币政策、国家及地方结构性政策利好不断,楼市对投资稳定和经济企稳的效果显著。但是,由于实体有效资产形成不足,民间投资增速与社会投资增速剪刀差扩至历史峰值,多方政策利好叠加,特别是信贷宽松启动的“杠杆+楼市”金融加速器效应下,楼市金融属性凸显、投机炒作泛滥。