近日,财政部和国税总局首次明确了5月1日“营改增”后个人转让二手房(二手房项目可行性研究报告)时个税、契税的计算原则。增值税方面,北京执行的政策为,5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照5%的征收率差额征收增值税。契税方面,个人购买家庭唯一住房,且面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。
个税方面,业主个人转让不满五年或非唯一的二手房时,要按照差额的20%征收个税。需要注意的是,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。市地税局已对二手房系统进行了修改,新系统从今天起正式上线。同时,市地税局在原有279个二手房和个人出租不动产办税窗口的基础上,又新增了办税窗口70个。而在办理流程上,也基本和“营改增”之前的办理流程相同,买卖双方携带房屋交易信息表、身份证、户口本、结婚证、购房发票等基本材料,到窗口核实、确定交易涉及税种,填写相关税种申报表后,经复核无误的,缴纳具体税费并获得票据证明。
需要提醒的是,如果纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理理由的,主管税务机关有权重新确定销售额,确定依据可以是纳税人近期销售同类不动产的平均价格,或者其他纳税人近期销售不动产的平均价格等。