作为全国楼市的“堡垒”,北京楼市的市场趋势无疑是整个房地产业的风向标。
自去年初“做秀式假摔”和近一年僵持、低迷、交易量下滑后,2009年北京房地产市场显得更加关键。实际上,无论开发商承认与否,政府和专家都已一致认为2008年北京房价并没有大幅下跌,而2009年下调趋势将非常明显。但是,如何把握整个北京房地产业下调趋势,却值得研究。为此,记者多角度多方位调查采访,以求对该问题的求解提供一个视角。
开发商“特价房”促销
“特价房是70平方米一套,70万元,平均为10000元/平方米。”万年花城位于北京西南三环边,售楼小姐向以购房者身份询价的记者表示,该楼盘非特价房价格均价为12000元/平方米,即使一次性付款,也无过多折扣或优惠。记者粗算,如此一来,上述特价房价格较非特价房价格下调了超过16%。
无独有偶,位置较万年花城更近市中心的CUV精装公寓项目给记者发短信称:“岁末真情回馈,推出63-93平米特惠户型,震撼起价8999元/平米。”这较春节前一周记者实地调查时13000元/平方米的报价,足足下调了近4000元/平方米,价格跌幅高达30.8%。
记者曾以购房者身份实地调查了北京“学院派”、“西城晶华”、“UHN国际村”、“裘马都”、“华美橡树岭”等十几处楼盘。归纳起来,北京开发商整体上仍在“死扛”,有很多开发商是以“特价房”促销方式寻底问价,鲜有开发商降价一步到位,而这导致北京楼市观望气氛仍然浓重。
“北京房价在降,但实际幅度并不是很大,可以说还没到位。”家住北京城西石景山附近的王志远先生告诉记者,他确有买房的打算,“但感觉开发商还在观望,所以自己还想再等等。”
北京市统计局1月21日公布2008年北京市经济发展情况时称,2008年全年北京商品房销售面积1335.4万平方米,比2007年下降了38.6%。但是房价并没有出现明显下滑,比2007年上涨9.5%,涨幅回落了1.9个百分点。
记者此前了解到,就在王先生家所在区域,2008年12月14日,石景山区的远洋·沁山水低价入市,因11000元/平方米的区域低价而受追捧,出现了难得一见的排队现象。
“项目开盘前,开发商向我们以往住户做了市场调研。”记者的一位朋友、远洋山水前期住户徐先生告诉记者,当时前期远洋山水二手房的价格在12000元/平方米左右,而开发商将开盘价直接定到11000元/平方米,所以“大家都比较认可。”
“东南西北中,北京各个方位的房价都有在打折降价的,但幅度却都很'尴尬’。”中国指数研究院副院长陈晟指出,是一步降到位,还是钝刀子割肉慢慢降价,对于北京开发商而言各不相同,而从2008年不同项目价格调整实践的实际效果来看,一步降到位最有效。
对此,全国人大财经委副主任、前央行副行长吴晓灵也曾直言,“房价回归理性是启动正常消费的基础,房产商一步降价到位是明智的选择,并建议房地产商要理性地对待房地产调控的效果。”
也正是在这种背景下,北京市市长在工作会上明确表态,“房价过高,不救市。
各项交易数据全面下滑
“钝刀子割肉”式的慢慢降价造成的不明心理预期,加之元旦、春节的影响,北京1月份楼市供需双降,愈显低迷完全在意料之中。
“前几年楼市热浪滚滚,市场对于住房交易统计数据也不太在意,现在开发商们又对每个月的交易量、房地产开发投资增长率等数据重新重视起来。”中国指数研究院常务副院长、搜房控股副总裁黄瑜说。
她告诉记者,北京2008年1-11月房地产开发投资增长率同比由19%降至-5.1%,10多年来首次出现负增长,这对北京整个地产界心理颇有影响。
“与此同时,作为房地产市场供应先行指标,北京商品房新开工面积和施工面积也双双出现下降。”黄瑜分析认为,今年北京楼市下行压力显而易见。
据亚豪机构统计,今年1月份北京共成交期房商品住宅5957套,成交面积为571466平米,除去经济适用房、限价房等保障性住房供应,京城实际成交的商品住房为4719套,成交面积为466924平米。同期北京现房商品住宅成交量为1243套,成交面积为154578平米。环比2008年12月,期房商品住宅成交套数下降了51.2%,成交面积下降了51.5%;现房商品住宅成交套数下降了11.3%,成交面积下降了16.2%。
而从记者实地考察来看,目前北京楼市人气很淡。无论是看盘人群数量,还是销售人员热情度,都很是“无精打采”,有些楼盘销售人员甚至边吃早餐边给记者介绍楼盘情况,耐心和信心明显不足。
据统计分析,1月份北京商品住宅成交量大幅下降的同时,开发商申请获取销售证的力度也明显减弱。“今年1月份,北京开发商取证项目共有23个,环比去年12月份取证项目个数下降了37.8%。其中,预售部分为住宅的项目个数仅为17个,预售面积为49.7万平米。从这些数据上可以看出,开发商们对目前的楼市并不看好,取证的愿意和力度明显下降。”亚豪机构副总经理王英男说。
另据统计,1月份京城实际开盘的项目数量仅为10个,且均为老项目后期开盘,新增供应套数为2832套,新增供应面积为26万平米,套均面积为110平米。环比2008年12月的开盘项目个数下降了68.8%,新增供应套数下降了68.1%,新增供应面积下降了58.5%,套均面积减少了26%,小户型趋向更加明显。
“在全球经济危机的冲击下,大家购买欲望都在下降。北京住宅市场在4月、5月也难看到底。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹(博客)向记者直言。
他分析认为,北京住宅市场上存量房在1925万平方米至2250万平方米之间,即使按前者存量来计算,北京2008年末住宅存量比2007年上升了61%。“这是今年北京房地产市场压力大的第一个原因。”
再者,“2009年北京市政府供应保障性住房用地,折合建筑面积850万平方米,而2008年住宅成交面积仅为809.5万平方米,还不及2009年政府保障房用地的供应量,也对今年北京房地产市场形成压力。”潘石屹说。
对此,万通地产老总冯仑一次在接受记者提问时也表示,“和一些市场人士及专家的观点一样,住宅市场未来三年都不大看好。”
商业地产冷清空置渐显
值得注意的是,记者在调查中发现,除了大众关注的住宅市场低迷不振之外,北京商业地产也部分显示出“空置”、“退租”迹象。
“生意似乎不对这里口味,挣不上钱,房子租金又高,所以准备转让了。”北京西南角三环新城食尚街经营东北菜餐馆的张老板向记者表示,原本以为这个小区有几万住户,人口相当密集,生意一定兴隆。“可没想到,自从去年开张以来,光顾的人一直不多且消费量不大。”
记者注意到,近一年时间里,该小区经营餐馆的店铺停业转让的已不下5家,另外还有一些更小的店面也“封门闭户”。
需要指出的是,记者在北京CBD朝外区域调查中也发现,有大量空置商铺正在招商,情况一样糟糕。
“与住宅市场负增长不同,2008年商业地产竣工面积大幅增长,加上不断上升的空置面积,在经济不景气的2009年,北京商业地产将出现过剩。”北京市社科院发布《北京经济发展报告（2008年-2009年）》对此直言不讳。
事实上,目前包括世邦魏理仕、仲量联行等在内的知名国际物业机构均表示,对2009年北京商业地产的前景十分担忧。
世邦魏理仕一份调查报告显示,按照原计划,北京2008年新增商业物业面积大约为600万平方米。但是,全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内,全年的新开商业面积不足300万平方米,有近一半商业物业推迟开业。
“总的来说,目前北京商业地产受整个经济下滑影响有所显现,但还不算'寒冬’。”中国商业地产联盟秘书长王永平向上海证券报表示。
他分析指出,目前北京商业地产的疲软主要表示为三个方面,“一是部分业态开店步伐方放缓;二是商户与开发商物业谈判条件在提高;三是部分商业项目推迟开业。”
而据北京国瑞兴业地产有限公司国瑞传媒总经理武斌透露,国瑞城购物中心最快要到2009年3月才能开业,而且这是该物业第三次延期开业。另外,北京中坤投资集团董事长黄怒波也表示,其开发的面积高达24万平方米的大钟寺国际广场将推迟至今年5月份开业。
“由于商业物业持续放量,消费市场萎缩、品牌商开店放缓,北京一些在建或经营不佳的购物中心可能下调租金,但具体降幅尚不确定。”世邦魏理仕北京分公司研究部一位专家分析说。
王永平则进一步表示,就他调查了解到的情况来看,今年商业地产投资热情会进一步收缩,直接表现在商业地块趋近“零交易”。